Bất động sản

2 điểm nghẽn trong đất đai

(ĐTTCO) - Pháp luật đất đai của Việt Nam đã có nhiều thành công trong suốt hơn 30 năm qua kể từ ngày đổi mới, nhất là quá trình đổi mới tư duy khi chuyển đổi cơ chế kinh tế từ bao cấp sang thị trường. Dù vậy, đến nay phải thừa nhận nguồn thu từ đất có tăng dần hàng năm nhưng vẫn bị thất thoát nhiều và không hợp lý. 

Bị thất thoát chủ yếu từ quá trình đưa đất công (kể cả đất do Nhà nước thu hồi) vào thị trường, nhưng không thu đúng được giá trị đất công. Ngay khái niệm đất công cũng không được quy định trong Luật Đất đai. Bên cạnh đó thuế sử dụng đất quá thấp nên thu từ thuế không đáng kể, tạo điều kiện cho đầu cơ tích trữ đất đai, làm giá đất tăng liên tục và không ngăn nổi dòng người di cư vào các đô thị. Đây là 2 nhược điểm (có thể coi là điểm nghẽn) của hệ thống tài chính đất đai ở nước ta hiện nay, đòi hỏi phải có giải pháp tháo gỡ.  
Không thu đúng giá trị đất công
Đối với nguồn thu từ đất công hay vốn hóa đất công, căn nguyên là định giá đất không phù hợp thị trường làm Nhà nước không thu đủ giá trị đất công. Kể từ Luật Đất đai 2003, nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định đều phải bảo đảm phù hợp với giá đất trên thị trường.
Tuy nhiên, từ năm 2004 đến nay, quy định này không được thực thi tại tất cả địa phương cấp tỉnh. Tình trạng vi phạm pháp luật này trên phạm vi cả nước đã và đang diễn ra, nhưng lại được coi là bình thường. 
Luật Đất đai 2013 có bước tiến bộ đáng kể về định giá đất. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chủ yếu chỉ sử dụng đất tính thuế và phí về đất đai, đối với trường hợp đưa đất công vào thị trường phải định giá đối với từng trường hợp cụ thể. Mặt khác, Chính phủ có trách nhiệm quy định phương pháp định giá đất lại đưa vào bảng giá nhân với hệ số. Điều này có nghĩa bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được sử dụng để tính cả giá trị đất công khi đưa vào thị trường.
Như vậy, hiện nay Nhà nước quản lý giá đất bằng khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Song khung giá đất và bảng giá đất đều thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Tại Hà Nội và TPHCM, qua khảo cứu một số trường hợp cụ thể, cho thấy bảng giá đất đô thị 2 TP lớn này chỉ bằng khoảng 30% giá đất thị trường. Khi bị báo chí chất vấn tại sao bảng giá đất lại thấp như vậy, đại diện 2 TP đều trả lời do khung giá đất của Chính phủ thấp nên bảng giá đất không thể cao.
Vừa qua, TPHCM có chủ trương nâng cao bảng giá đất, lập tức công luận dậy sóng cho rằng nâng bảng giá đất sẽ làm cho phí và thuế tăng lên. Như vậy, công luận cũng đang vi phạm pháp luật trong nội dung phát biểu của mình. Khi nâng bảng giá đất lên bằng thị trường mà thuế, phí cao lên, giải pháp là hạ tỷ suất thuế, phí, không phải là hạ giá đất. Đây là tư duy thiếu biện chứng. 
 Khi nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường, Việt Nam nắm giữ một nguồn lực rất lớn về đất công và tài sản công. Nếu tận dụng tốt nguồn lực này, hoàn toàn có thể trở thành cường quốc tài chính. Rất tiếc là cơ hội này bị lãng phí.
Khi bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ngang bằng thị trường, chẳng hạn bằng 80%, giá đất trên các hợp đồng chuyển nhượng cũng được tính theo giá thực, vì tính thấp không lợi được bao nhiêu trong khi độ rủi ro vẫn còn nguyên. Việc định giá đất cụ thể đều phải cao hơn giá đất theo bảng giá đất, trường hợp bằng, Nhà nước chỉ thất thu khoảng 20%, ít hơn rất nhiều so với hiện nay. 
Tóm lại, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn đáng kể so với giá đất thị trường, gây khó khăn việc định giá đất cho các trường hợp cụ thể và gây phức tạp hóa hệ thống thuế và phí về đất đai, tạo ra một hệ thống tài chính không thực, gắn với rủi ro tham nhũng cao.

Thuế sử dụng đất quá thấp
Đối với nhược điểm về thuế đất, thuế sử dụng đất quá thấp, nhưng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lại quá cao. Giải pháp tất yếu là phải điều chỉnh lại tỷ suất thuế cho phù hợp với việc nâng bảng giá đất và phù hợp với mức thu nhập của người lao động hiện nay.
Tỷ suất thuế cơ bản đối với sử dụng đất phi nông nghiệp ở ta hiện nay là 0,03% tính trên giá đất của Nhà nước, trong khi ở các nước công nghiệp 1-1,5% tính trên giá đất thị trường. Vừa qua, Bộ Tài chính đã đưa ra đề xuất đánh thuế sử dụng đất theo thuế suất cơ bản 0,4% và đánh thuế vào nhà ở. Công luận lại dậy sóng và đề xuất này phải gác lại. Thuế là công cụ quan trọng và hiệu quả, nhưng động đến nâng thuế luôn là việc phức tạp.
2 điểm nghẽn trong đất đai ảnh 1 Khu đất 8-12 Lê Duẩn (TPHCM) diện tích 5.000m2 đã bị thu hồi để đấu giá lại. 

Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cộng với phí trước bạ, phí công chứng và phí đăng ký hiện nay khoảng 2,7% tính trên bảng giá đất. Nếu nâng bảng giá đất lên, tổng thuế và phí quá cao. Để khuyến khích đăng ký chính thức khi giao địch quyền sử dụng đất đai, tỷ suất thuế và phí này nên rút xuống, thí dụ còn khoảng 1% là phù hợp.
Ở các nước công nghiệp, thuế đánh vào bất động sản luôn chiếm 60-90% tổng thu ngân sách địa phương, đô thị nào cũng sử dụng thuế thu được tại chỗ để nâng cấp đô thị. Hiện nay thu từ đất chỉ chiếm dưới 10% tổng thu của cả nước, trong đó 80% thu từ tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất và tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất.  
Chính sách thuế và phí về đất đai không phù hợp, không điều chỉnh được các mối quan hệ về tài chính đất đai trên thị trường, gây ra nhiều nhược điểm cho phát triển thị trường bất động sản và đô thị hóa. Việc nâng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lên sẽ mang lại các hiệu quả tích cực, gồm tăng thu cho ngân sách; các đô thị có thể tự nâng cấp bằng nguồn thu tại chỗ; hạn chế người, lao động di cư từ khu vực nông thôn vào đô thị; giảm đầu cơ tích trữ bất động sản, làm giảm giá bất động sản, dễ giải quyết nhà ở cho dân.
Thuế luôn là công cụ phù hợp nhất trong cơ chế thị trường, không chỉ tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, mà còn điều chỉnh thị trường bất động sản, sắp xếp phân bổ lại dân cư đô thị.

Giải pháp xóa bỏ điểm nghẽn 
Trước tiên, theo tôi cần loại bỏ khung giá đất của Chính phủ, giao trách nhiệm cho Bộ Tài nguyên - Môi trường kiểm tra thường xuyên việc hình thành bảng giá đất của các địa phương cấp tỉnh, giải quyết tình trạng chênh lệch giá đất đối với vùng đất liền kề giữa các địa phương cấp tỉnh.
Bên cạnh đó, nâng bảng giá đất của các đô thị, vùng quy hoạch thành đô thị và vùng giáp ranh đô thị lên ngang với thị trường, độ lệch lớn nhất cho phép  khoảng 20% (như kinh nghiệm của các nước công nghiệp). Cần đưa ra chế tài xử lý cụ thể đối với những địa phương có bảng giá đất thấp hơn 80% giá đất trên thị trường.
Về xóa bỏ điểm nghẽn thứ 2, cần lộ trình vài chục năm để nâng thuế suất cơ bản từ 0,03% lên 1%. Việc nâng tỷ suất thuế phải gắn việc nâng bảng giá đất và với lộ trình nâng mức lương của toàn xã hội, tập trung vào các đô thị, đặc biệt là đô thị có mật độ kinh tế cao và cần xem xét tỷ suất thuế riêng cho vùng núi và vùng nông thôn kém phát triển.
Song song với nâng tỷ suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải gắn với giảm tỷ suất thuế thu nhập từ chuyển quyền đối với bất động sản nhằm tạo lập một hệ thống thu phù hợp với yêu cầu phát triển.
Tóm lại để tạo lập được hệ thống tài chính đất đai thực, cần loại bỏ ngay 2 điểm nghẽn, trước khi thực hiện các đổi mới tiếp theo. Việc cần làm trong tương lai xa hơn là thay bảng giá đất bằng bản đồ vùng giá trị đất và hoàn chỉnh quy trình, các phương pháp định giá đất hàng loạt, cũng như định giá đất cụ thể.   

GS. TSKH Đặng Hùng Võ

Các tin, bài viết khác