Đất nền - kênh lựa chọn hàng đầu
Trong năm 2018, phân khúc đất nền cung cấp ra thị trường khoảng 3.736 nền, bằng 52% so với nguồn cung của năm 2017 (khoảng 7.181 nền). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 86% (khoảng 3.272 nền), bằng 48% so với năm 2017 (khoảng 6.851). Giá bán tăng trung bình 12-15% so với năm 2017. Tuy nhiên, mức tăng giá tập trung ở giai đoạn đầu năm. Trong 6 tháng cuối năm 2018, giá bán không có nhiều biến động. Nguồn cung và lượng tiêu thụ ở khu vực phía Bắc chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường (hơn 50%), quy mô dự án nhỏ 1-2ha.
Nguồn cung và sức tiêu thụ của phân khúc căn hộ trong năm 2018 có sự giảm nhẹ so với năm 2017, tuy nhiên trên tổng thể vẫn dồi dào và có giao dịch ổn định. Giá bán căn hộ tăng trung bình 7-10% so với năm 2017, chủ yếu trong 6 tháng đầu năm 2018. Theo ghi nhận, nguồn cung loại hình căn hộ hạng C sụt giảm mạnh so với năm 2017, đồng thời vị trí phân bố cũng đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố. Trong 6 tháng cuối năm, thị trường khan hiếm nguồn cung căn hộ hạng C.
Với phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung, lượng tiêu thụ sụt giảm mạnh. Trong 6 tháng cuối năm, nguồn cung sơ cấp trên thị trường tập trung chủ yếu phân khúc cao cấp với mức giá trung bình từ 15 tỷ đồng/căn. Với lợi thế cơ sở hạ tầng, giao thông được đầu tư mạnh mẽ trong thời gian qua, khu Đông TPHCM tiếp tục là khu vực dẫn đầu thị trường về nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ.
Khu nghỉ dưỡng Sơn Trà-Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng (ảnh chỉ mang tính chất minh họa). Trong khi đó, phân khúc nghỉ dưỡng tiếp tục giảm nhiệt. Theo thống kê, nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ của biệt thự nghỉ dưỡng trong năm 2018 bằng 52-54% so với năm 2017. Nguồn cung trên thị trường sơ cấp đến từ những dự án trước đó và tập trung các địa phương Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Khánh Hòa, Phú Quốc, Quảng Nam. Phân khúc nghỉ dưỡng condotel cũng giảm mạnh nguồn cung sơ cấp. Năm 2018, thị trường có khoảng 4.596 căn condotel mới mở bán, bằng 31% so với năm 2017. Sức cầu khá thấp, nguồn cung sơ cấp tập trung chủ yếu ở Khánh Hòa và Đà Nẵng, chiếm khoảng 86% toàn thị trường.
Với tỷ lệ tiêu thụ khả quan trong năm 2018, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu trong 2019. Tuy nhiên, do thị trường giảm nhiệt trong thời gian qua, nguồn cung mới có thể không tăng và khách hàng cũng thận trọng hơn khi quyết định đầu tư. Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dao động ở mức 30.000-35.000 căn. Căn hộ hạng A và B tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm khi chưa có nhiều dự án sẵn sàng tung ra thị trường. Nguồn cung nhà phố, biệt thự có thể lên đến 2.500-3.500 căn nếu thị trường thuận lợi và sự chuẩn bị đầy đủ kịp thời của chủ đầu tư. Khu Đông và khu Nam TPHCM chiếm tỷ trọng lớn nguồn cung 2 phân khúc trên.
Hai mảng sáng - tối trên thị trường
Sau giai đoạn đóng băng 2009-2013, thị trường BĐS cả nước nói chung và TPHCM nói riêng đã phục hồi và tăng trưởng sôi động trong các năm tiếp theo. Nhìn lại chặng đường vừa qua, đặc biệt trong năm 2017-2018, thị trường đã có nhiều thay đổi đáng kể, bao gồm cả 2 mặt tích cực và hạn chế song hành.
Ở mặt tích cực, vai trò quản lý của Nhà nước ngày càng phát huy hiệu quả, giúp thị trường minh bạch, phát triển đúng hướng và giảm thiểu rủi ro cho các bên. Cơ sở hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh và đồng bộ, mở đường cho thị trường BĐS phát triển rầm rộ, đơn cử như ở khu vực phía Đông TPHCM. Nguồn cung sản phẩm gia tăng và đa dạng ở tất cả phân khúc. Đồng thời, sức tiêu thụ theo ghi nhận cũng rất tích cực, thúc đẩy giao dịch sôi động trên thị trường, tạo ra nhiều giá trị đóng góp trong nền kinh tế.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư nội liên tục nâng cao năng lực và khẳng định thương hiệu. Mặt khác, các chủ đầu tư ngoại đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam ngày càng mạnh mẽ hơn, tạo sự cạnh tranh, từ đó giúp thị trường phát triển tốt hơn. Quy mô các dự án ngày càng lớn và được đầu tư bài bản, chuyên nghiệp hơn với đầy đủ các dịch vụ, tiện ích đáp ứng tối đa nhu cầu sinh hoạt, giải trí của cư dân.
Đặc biệt, nhiều dự án có quy mô lớn xây dựng hệ sinh thái riêng, hướng đến hình thành tiểu khu đô thị như Vin City, Water Point, Sala… Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại nhiều mặt hạn chế. Đó là sự chênh lệch cung cầu và tỷ trọng nguồn cung bất hợp lý giữa các phân khúc căn hộ hạng A, hạng B và hạng C. Những cơn sốt đất nền vùng ven đẩy thị trường vào tình trạng nóng sốt quá mức, đỉnh điểm từ năm 2017 đến nửa đầu năm 2018, dù đã được điều chỉnh kịp thời song vẫn gây ra nhiều lo ngại.
Theo thống kê, khách đầu tư chiếm tỷ trọng lớn và qua mỗi lần giao dịch mức giá sản phẩm bị đẩy cao vượt thị giá thực. Lượng khách nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam tăng nhanh, trong khi chưa có những quy định quản lý về lâu dài, tiềm ẩn nhiều rủi ro liên đới về kinh tế - xã hội.
| 2019 dự báo là năm thách thức của thị trường BĐS nghỉ dưỡng khi hàng loạt dự án được đưa vào vận hành. Nguồn cung mới vẫn tập trung chủ yếu ở những địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận. Các dự án BĐS hạng sang, cao cấp tại TPHCM và BĐS nghỉ dưỡng vẫn có nhiều tiềm năng phát triển nhờ lượng khách nước ngoài, đa phần từ các nước châu Á tiếp tục tìm đến thị trường Việt Nam. |
