Trong khi đó, những dự án mới TP phải xin ý kiến Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) hướng dẫn khi có quyết định chấp thuận. Ngoài ra, sự chồng chéo giữa các luật liên quan đang khiến nhiều dự án không thể triển khai.
Rối với câu chữ, cách hiểu khác nhau
Theo quy định tại Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, chủ đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực được giao đầu tư. Đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan chức năng phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng (GPXD) và lập dự án đầu tư xây dựng. Ngoài ra, Khoản 4 Điều 20 Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14-1-2013, quy định "Quyết định chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền, là cơ sở pháp lý để chủ đầu tư trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án".
Luật Xây dựng cũng quy định, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp GPXD và lập dự án đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại (NoTM) đều bị ách tắc, do Sở Quy hoạch - Kiến trúc không nhận hồ sơ của nhà đầu tư dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP, vì "trái" với Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định chủ đầu tư mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.
Dự án Hưng Lộc Phát bị đình chỉ thi công vì vướng đất công xen cài. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng Luật Đầu tư chỉ quy định thủ tục ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư", đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, không có quy định thủ tục về "chấp thuận đầu tư", hoặc "văn bản chấp thuận đầu tư". Đang có cách hiểu chưa đúng cụm từ "chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư" tại Khoản 4 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Do đó cần thống nhất cách hiểu cụm từ này với thủ tục ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" theo quy định của Luật Đầu tư.
Sự không rõ ràng trong các văn bản luật đã tạo ra cách hiểu khác nhau. Thí dụ, do hiểu “nhà đầu tư” chưa phải là “chủ đầu tư”, vì chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận "chủ đầu tư", nên các doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án. Trong khi đó, khái niệm "nhà đầu tư" trong Luật Đầu tư là chính xác đối với các loại hình dự án sản xuất kinh doanh, nhất là dự án NoTM.
Như vậy, khái niệm "nhà đầu tư" có nội hàm rộng, bao gồm nhà đầu tư dự án BĐS đã tạo lập được quỹ đất, nhà đầu tư dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác, kể cả nhà đầu tư nước ngoài không tự giải phóng mặt bằng mà thuê đất để đầu tư; khái niệm "nhà đầu tư" bao gồm cả "chủ đầu tư" và cả "người sử dụng đất" đề xuất dự án đầu tư.
Đất xen cài phải gỡ từng dự án
Đất xen cài phải gỡ từng dự án
Hiện nay nhiều chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở có đất công xen cài đang bị ách tắc, vì theo quy định của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công phải đấu giá phần đất công này. Tuy nhiên, phần lớn diện tích đất công tại các dự án nói trên lại nằm rải rác, không thể lập một dự án mới, hoặc tách rời dự án doanh nghiệp đang triển khai, nên không thể đem ra đấu giá được.
Vì thế, với các dự án nhà ở có đất công xen cài, Sở TN-MT đều phải có văn bản hỏi Bộ TN-MT nhờ hướng dẫn từng trường hợp, sau đó sở mới tham mưu cho UBND TP giao đất nộp tiền sử dụng đất, không phải đấu giá.
Mới đây ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TP đã có ý kiến chỉ đạo tại Văn bản 5543/VP-ĐT ngày 26-6-2019, giao Sở TN-MT khẩn trương rà soát, tham mưu UBND TP xem xét, giải quyết nhằm tháo gỡ ách tắc này.
Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, chỉ có khoảng 26% dự án NoTM (phần lớn tại các quận nội thành) mới có 100% quỹ đất ở. Còn lại, khoảng 74% dự án nhà ở có quy mô diện tích lớn ở các quận ven và huyện ngoại thành đều có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, có xen cài khoảng trên dưới 10% diện tích đất do Nhà nước quản lý.
Để hiểu thế nào là "dự án có 100% đất ở", và để giải quyết ách tắc do quy định tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở yêu cầu "dự án có 100% đất ở" mới được chỉ định chủ đầu tư, Bộ Xây dựng đã có Công văn 805/BXD-QLN ngày 5-5-2016, phúc đáp Công văn 2678/VP-ĐTMT ngày 6-4-2016 của UBND TPHCM.
Trong đó, về “lựa chọn chủ đầu tư", Bộ Xây dựng cho biết: "Theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 22 và Khoản 1, Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, hình thức chỉ định chủ đầu tư áp dụng đối với các dự án xây dựng NoTM chỉ được thực hiện trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp”.
Như vậy Bộ Xây dựng thống nhất theo hướng: Đối với diện tích đất thuộc diện nêu trên, nếu đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở, hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, diện tích đất đó được coi là đất ở.
Khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và có đủ điều kiện, năng lực làm chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh BĐS, được xem xét chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng NoTM theo quy định của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
