Đồng ý cho xây căn hộ 25m2
Tháng 4-2017 Bộ Xây dựng đồng ý cho xây dựng dự án nhà ở thương mại (NoTM) với các căn hộ có diện tích tối thiểu không dưới 25m2. Theo đó, bộ này cho phép các nhà phát triển BĐS có thể xây dựng một tỷ lệ nhất định (20-25%) căn hộ chung cư có diện tích nhỏ 25-45m2 đối với các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm.
Đối với dự án ngoài khu vực trung tâm có thể áp dụng tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ cao hơn. Để quản lý việc xây dựng căn hộ diện tích nhỏ hơn 45m2, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để ban hành Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư.
Xôn xao đề xuất đánh thuế BĐS thứ 2
Tháng 8-2017, Bộ Tài chính đã đề xuất đánh thuế đối với căn nhà thứ 2 trở lên. Đề xuất này đã gây xôn xao thị trường BĐS với những lo ngại về tính khả thi và tác động đến sự phục hồi của thị trường.
Cơ sở đưa ra đề xuất là hiện nay dù có nhiều khoản thu liên quan đến BĐS thông qua các chính sách thuế, phí, lệ phí nhưng chưa có thuế tài sản hoặc thuế BĐS như thông lệ quốc tế. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam liên tục tăng nên dự kiến việc nắm giữ, sở hữu, đầu tư BĐS thứ 2 của người dân có xu hướng tăng lên.
Phản ứng với đề xuất này, các chuyên gia cho rằng có thể đánh thuế căn nhà thứ 2 nhưng phải đảm bảo tính lộ trình, tránh ảnh hưởng đến người nghèo, tránh tác động đến thị trường nhà cho thuê, nhà giá rẻ. Đặc biệt, phải tính toán để không xảy ra tình trạng thuế chồng thuế với thuế đất phi nông nghiệp.
Tranh chấp chung cư bùng phát
Năm 2017 hàng loạt tranh chấp căng thẳng đã nổ ra giữa cư dân và chủ đầu tư tại nhiều dự án chung cư từ giá rẻ cho đến cao cấp trên địa bàn các TP lớn như Hà Nội, TPHCM. Các tranh chấp tập trung chủ yếu là tiến độ bàn giao, cách tính diện tích căn hộ, phí dịch vụ, phí bảo trì, cơi nới trái phép, vấn đề PCCC...
Đặc biệt, là các tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư như tầng hầm, bãi xe, nhà cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê. Đây là những khu vực ranh giới quản lý và sở hữu chưa được phân định rõ ràng trong luật và các nghị định liên quan.
Ở mỗi bình diện, tranh chấp chung cư mang một màu sắc và cấp độ khác nhau. Từ khiếu nại đến tố cáo, từ căng băng rôn phản đối đến gửi đơn ra tòa. Sự việc căng thẳng đến nỗi Bộ Xây dựng phải có văn bản đề nghị UBND Hà Nội, TPHCM báo cáo về tình trạng dân cư khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án BĐS để tổng hợp, báo cáo Thủ tướng.
Thanh tra hàng loạt dự án
Năm 2017, hàng loạt kết luận thanh tra về BĐS được ban hành để chấn chỉnh hoạt động đầu tư, phát triển dự án. Vào tháng 5, Bộ Tài chính đã công bố danh sách 60 trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong giai đoạn từ 1-7-2014 đến 30-11-2016, trong đó có những trường hợp được cơ quan chức năng cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây trung tâm thương mại, văn phòng, nhà để bán, nhưng không thực hiện đấu giá theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Tiếp đó, Thanh tra Chính phủ đã ra kết luận thanh tra về đầu tư xây dựng một số dự án phát triển nhà ở, khu đô thị và quỹ đất, quỹ nhà để lại từ các dự án đầu tư phát triển khu đô thị của nhiều TP trong cả nước giai đoạn 2002-2014. Hàng loạt ông lớn BĐS đều dính đến những sai phạm theo kết luận này, như Geleximco, Handi Resco, Mường Thanh, Vinaconex 2…
Khan hiếm nhà ở giá rẻ
2017 được kỳ vọng là năm của nhà giá rẻ khi các ông lớn trên thị trường như Vingroup đầu tư hàng loạt dự án nhà ở vừa túi tiền khoảng 700 triệu đồng/căn, với quy mô lớn như Vincity Đại Mỗ, Vincity Gia Lâm, Vincity Đan Phượng.
Bên cạnh đó, FLC đã công bố kế hoạch phát triển 15.000 căn nhà ở giá rẻ, Sunshine Group có kế hoạch phát triển 5.000 căn. Tuy nhiên, đến nay các dự án, kế hoạch này vẫn trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và nguồn cung nhà ở giá rẻ tiếp tục khan hiếm.
Tuy nhiên, các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS dự báo với sự thừa cung nhà ở cao cấp trên thị trường hiện nay, năm 2018 sẽ có sự bùng nổ trong phát triển nhà ở giá rẻ, đây cũng được dự báo là phân khúc đầu kéo thị trường trong năm.
Xu hướng khu đô thị khép kín
Năm 2017 người mua nhà đã có nhiều quyền lựa chọn khi hàng trăm dự án BĐS được xây dựng và chào bán. Điều đáng mừng là để cạnh tranh, các chủ đầu tư dự án ngày càng chú trọng đầu tư vào các khu đô thị tiện ích, khép kín.
Theo đó, nguồn cung nhà ở loại hình này lên tới hàng chục ngàn căn hộ. Nhiều dự án được xây dựng theo mô hình khép kín với đầy đủ tiện ích như trường học, bể bơi, cây xanh... Mô hình các khu đô thị khép kín còn góp phần giảm ùn tắc giao thông, bớt quá tải cho khu vực trung tâm.
Khi mà người dân không còn phải ở một nơi nhưng phải đưa con đi học hoặc đi chơi, giải trí ở một nơi khác. Xu hướng tất yếu của việc phát triển các dự án BĐS khu đô thị khép kín dự báo sẽ tiếp tục phát triển trong năm 2018 và các năm sau nữa.
Sốt đất nền tại TPHCM
Những tháng đầu năm 2017, cơn sốt đất nền vùng ven TPHCM bùng phát. Tại các quận 9, 2, Bình Tân và các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ giá đất tăng lên rất nhanh. Chỉ một thời gian ngắn, giá đất nền đã tăng trên dưới 30%, cá biệt có khu vực giá tăng xấp xỉ 70%.
Cơn sốt đất nền kéo theo đất thổ vườn trong khu dân cư các quận ven và huyện ngoại thành, thậm chí một số khu đất nông nghiệp bị phân lô bán giấy viết tay trái pháp luật. Nguyên nhân cơn sốt được lý giải do nhu cầu của người dân tăng, tình trạng giới đầu cơ tung tin để nâng giá, như tách quận, chia phường, hay “ăn theo” các dự án khủng…
Đến giữa năm 2017, cơn sốt đất nền đã được hạ nhiệt, nhưng khoảng cuối tháng 10 lại có dấu hiệu bùng phát trở lại trong bối cảnh hàng loạt công trình trọng điểm được triển khai như Vành đai 2, Monorail Thủ Thiêm - Sân bay quốc tế Long Thành… Rất nhiều quận, huyện của TPHCM đã phải đưa ra thông báo khẩn về cơn sốt đất nền có dấu hiệu trái phép này.
Cảnh báo rủi ro, thừa cung condotel
Từ năm 2014 đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển loại hình sản phẩm BĐS du lịch mới là condotel tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc...
Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 nơi đang phát triển nóng nhất. Trong giai đoạn 2017-2019 dự kiến mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m2. Giá bán phổ biến các căn hộ condotel ở mức 25-45 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn, tương đương với giá căn hộ trung cao cấp.
Nhiều chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8-12%/năm nhưng chưa thấy đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp. Chủ đầu tư cũng chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm.
Ngoài ra, một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai. Tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% được cho là bất thường, nếu so với các quốc gia khác.
Khủng hoảng cát xây dựng
6 tháng đầu năm 2017, ngành xây dựng điêu đứng vì giá cát tăng đột biến từ 50-200%. Nhiều nhà thầu xây dựng trên cả nước lâm vào cảnh thi công cầm chừng vì chi phí bị đội lên. Nguyên nhân đầu tiên khiến giá cát tăng đột biến là do lệch pha cung - cầu.
Qua số liệu cấp phép của Sở Tài nguyên-Môi trường các tỉnh thành, tổng khối lượng khai thác cát xây dựng giai đoạn 2011-2015 là 62 triệu m3/năm, trong khi nhu cầu hàng năm khoảng 130 triệu m3. Nguyên nhân thứ hai, sau khi các cơ quan tăng cường kiểm soát, tạm dừng khai thác cát tại địa phương, dẫn đến nguồn cung càng thiếu không đáp ứng nhu cầu.
Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp, chủ bến bãi hoặc đầu mối cung cấp cát tại một số địa phương, lợi dụng thời điểm “nhạy cảm” đã đầu cơ tích trữ cát, tăng giá cát. Các chủ dự án công trình xây dựng và chính quyền địa phương bị động trong việc cân đối nguồn cung cát xây dựng, trong khi việc sử dụng nguồn vật liệu thay thế cát tự nhiên còn rất hạn chế.
Việc các công trình hiện nay vẫn tập trung sử dụng cát tự nhiên, dẫn đến khi nguồn cung thiếu đẩy giá cát xây dựng tăng. Để ứng phó với tình trạng thiếu hụt cát xây dựng, Bộ Xây dựng đang đẩy mạnh triển khai thực hiện Quyết định 452/QĐ-TTg ngày 12-4-2017 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Đề án đẩy mạnh xử lý, sử dụng tro, xỉ, thạch cao của các nhà máy nhiệt điện hóa chất, phân bón làm nguyên liệu sản xuất vật liệu xây dựng và trong công trình xây dựng, trong đó có việc sử dụng phế thải tro bay làm vật liệu san lấp thay thế cát tự nhiên.
| Giật mình Công ty Địa ốc Alibaba  Vụ CTCP Địa ốc Alibaba tự nhận mình là chủ đầu tư các dự án tại Khu đô thị Tây Bắc (huyện Củ Chi, TPHCM) và đứng ra rao bán, quảng cáo và thậm chí nhận tiền đặt cọc của khách hàng, cũng được coi là điểm nhấn của thị trường BĐS 2017. Thanh tra Sở xây dựng TPHCM đã vào cuộc, dự kiến sau khi có quyết định xử lý, thanh tra sở sẽ chuyển hồ sơ cho Cục CSĐT tội phạm về kinh tế và tham nhũng (C46) - Bộ Công an để xem xét xử lý hình sự. Mới đây nhất, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Trần Vĩnh Tuyến đã ký văn bản đề nghị các sở ban ngành không cho Alibaba tham gia các dự án ở Khu đô thị Tây Bắc huyện Củ Chi, TPHCM. |
