Bất động sản

Ồ ạt hóa kiếp condotel

(ĐTTCO)-Loại hình căn hộ condotel thời gian qua đã phát triển rất mạnh tại các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng ven biển, với sự tham gia của hàng trăm doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tuy nhiên, hiện không ít chủ đầu tư này đang tìm cách hóa kiếp condotel do đứng trước áp lực nguồn cung dư thừa, thiếu danh phận pháp lý. 

Ồ ạt hóa kiếp condotel

Tìm lối thoát
Giữa năm 2016, tổ hợp giải trí Cocobay của Tập đoàn Thành Đô (Empire Group) ra mắt, đã gây sốt tại thị trường Đà Nẵng. Với tổng mức đầu tư hơn 11.000 tỷ đồng, quy mô hơn 31ha, dự kiến khi hoàn thành, Cocobay sẽ trở thành “Las Vegas Á châu” - tổ hợp du lịch và giải trí đẳng cấp hàng đầu Đông Nam Á.
Thời điểm đó, những ai đến tham quan dự án đều bị choáng ngợp trước sự hình thành của hàng loạt cao ốc căn hộ condotel, kèm theo công trình tuyến phố đi bộ, các cửa hàng ẩm thực, giải trí vui chơi, giải trí… Nuôi bộ máy khổng lồ gần 2.000 người, đầu tư lượng vốn ban đầu xấp xỉ 2.000 tỷ đồng, nhưng suốt 2 năm qua dự án Cocobay gần như tê liệt do không bán được hàng. 
Ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Tập đoàn Thành Đô, thừa nhận nút thắt pháp lý đối với loại hình condotel đã khiến Cocobay tê liệt. Để cứu dự án, chủ đầu tư đã xin điều chỉnh quy hoạch, cơ cấu lại sản phẩm.
“Cocobay đã được Đà Nẵng chấp thuận điều chỉnh quy hoạch. Theo đó, nhiều tòa condotel trở thành chung cư được cấp sổ đỏ, điều chỉnh các khối cao tầng trở thành thấp tầng gồm biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề. Hiện các phân khu đang làm thủ tục tách sổ đỏ và các loại giấy phép, từ giấy phép xây dựng, giấy phép bán hàng đã và sẽ được hoàn tất trong tháng 5 này” - ông Nguyễn Đức Thành cho biết.
Thực tế, condontel từng được xem là “con gà đẻ trứng vàng”, lợi nhuận cao, rất hấp dẫn doanh nghiệp lẫn giới đầu tư. Nhưng nay nhiều chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng bế tắc tìm đầu ra và đang tính tới chuyện hóa kiếp condotel. Các dự án này tập trung phần lớn tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu.
Ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Việt An Hòa, đánh giá condotel hiện nay số lượng tương đối nhiều và tỷ lệ khai thác thực tế không như kỳ vọng. Loại hình sản phẩm này đòi hỏi phải đi kèm đơn vị chuyên nghiệp vận hành. Tỷ lệ khai thác giảm, trong khi đa phần chủ đầu tư chia theo tỷ lệ khai thác, đang là nguyên nhân làm giảm sức tiêu thụ, kém hấp dẫn nhà đầu tư.
Dư thừa, bất cập
 Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Tài nguyên - Môi trường, gấp rút xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, cơ chế quản lý đối với loại hình căn hộ condotel cũng như các loại hình BĐS mới khác. 
Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, Việt Nam có lợi thế phát triển du lịch và coi đây là ngành công nghiệp mũi nhọn của nền kinh tế. Cùng với đà tăng trưởng nhanh chóng của ngành du lịch, trên thị trường đã xuất hiện một số loại hình sản phẩm BĐS mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse.
Trong đó, condotel phát triển quá nhanh, nguồn cung tăng mạnh, thiếu kiểm soát đã dẫn đến dư thừa ở nhiều địa phương. Do đó, việc điều chỉnh quy hoạch condotel mang tính cục bộ ở các dự án, cho thấy chủ đầu tư đã đánh giá lại nhu cầu thị trường, năng lực tài chính, năng lực quản lý. 
Cũng theo ông Châu, hiện Nhà nước chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển condotel phù hợp tại các khu du lịch nghỉ dưỡng. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư  condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp làm thất thu ngân sách, nhưng lại bán condotel với giá bán tương đương căn hộ cao cấp thu được lợi nhuận rất lớn.
Hoặc chủ đầu tư cam kết có sổ đỏ ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở cho khách hàng, hay cam kết lợi nhuận phổ biến 8-12%/năm trong 8-12 năm, nhưng không có cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện những cam kết này. 
Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), khẳng định do pháp lý về condotel vẫn chưa rõ ràng, dẫn đến sự nhập nhằng giữa chủ đầu tư với khách hàng khi mua bán sản phẩm. Condotel là căn hộ du lịch, phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng nên thời hạn giao đất chỉ giới hạn 50 năm. Trong khi đó, các chủ đầu tư vì mong muốn bán được hàng đã quảng bá khách hàng là giao đất 99 năm, đồng thời yêu cầu cơ quan quản lý thừa nhận sản phẩm của họ là đất ở, nhà ở kiên cố.
Thống kê cho thấy, từ năm 2015 đến tháng 9-2017, cả nước có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn, trong đó có 15.010 căn hộ condotel. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel 16.000 căn. Trong 2 năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán. Bên cạnh đó, hiện tỷ lệ căn hộ condotel chiếm 56%, phòng khách sạn chỉ chiếm 44%. Đây là điều không bình thường, vì ở các nước tỷ lệ phòng khách sạn luôn cao hơn căn hộ condotel. 
Năm 2018, lượng khách du lịch trong và ngoài nước tăng 20% so với năm 2017, trong đó khách nước ngoài đạt con số 15 triệu. Điều này khiến nhu cầu tìm kiếm các sản phẩm nghỉ dưỡng hạng sang, trong đó condotel cao cấp tăng lên. Tuy nhiên, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết nguồn cung condotel tăng mạnh trong khi khả năng hấp thụ sụt giảm đã khiến hơn 20.000 căn tồn kho. 

Minh Tuấn

Các tin, bài viết khác