Rủi ro bất động sản công nghiệp

Cầu không lớn

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH-ĐT), tình hình thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) quý I năm nay vốn vào BĐS đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư 778,2 triệu USD, chiếm 7,2% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đáng chú ý là dự án cao ốc phức hợp của CTCP Đầu tư Golden Hill (British VirginIslands) với tổng vốn đầu tư đăng ký 147,5 triệu USD, xây dựng khu nhà ở cao tầng  tại TPHCM. Nhìn tổng thể, so với cùng kỳ năm ngoái, vốn FDI cho BĐS trong quý I tăng nhẹ, nhưng giảm về tỷ trọng. 

Sự bùng nổ về các dự án BĐS công nghiệp trong thời gian qua cũng là vấn đề đáng lưu tâm. Bởi thực tế, nhìn vào con số đầu tư các dự án công nghiệp mới trong những năm qua không có sự tăng trưởng nhiều, trong khi đây mới là nguồn cung thực sự cho phân khúc BĐS công nghiệp.  TS. Lê Đăng Doanh

Cũng theo thống kê của Bộ KH-ĐT, cả nước hiện có 325 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích 95.000ha, trong đó có 231 KCN đang hoạt động và 94 KCN đang xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đền bù. Theo tính toán, trong bối cảnh thị trường BĐS chung ảm đạm, BĐS công nghiệp vẫn còn dư địa để tăng trưởng. Bởi lẽ, nguồn cung tại các KCN vận hành tốt hiện nay mới đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 73%. Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng dư địa để phát triển BĐS công nghiệp không quá lớn và thời gian của cầu BĐS công nghiệp cũng không kéo dài. 

Một chuyên gia phân tích về BĐS cho rằng, sở dĩ BĐS công nghiệp nóng lên trong thời gian gần đây do nguồn vốn ngoại đổ vào kể từ cuối quý III-2018, với sự góp mặt của nhiều nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc. Tuy nhiên, hiện nay Trung Quốc đang thực hiện việc thắt chặt chuyển tiền ra nước ngoài. Thực tế trong giai đoạn 2017-2018, cầu BĐS đi qua ngả Đài Loan và Hồng Công, sau đó chuyển sang đầu tư vào Việt Nam để “lánh nạn”. Vì thế nguồn cung này thực tế ra sao vẫn chưa rõ ràng.

Lo ngại bị thao túng

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhận định thị trường BĐS đang có dấu hiệu giảm sút. Trong quý I-2019, tỷ lệ hấp thụ đạt 90% nhưng tín dụng vào BĐS bị siết chặt và giảm mạnh. Tổng dư nợ vào BĐS chỉ hơn 500.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng nhỏ. Trước đây, tăng trưởng dư nợ tín dụng trong ngành BĐS cao hơn tốc độ trung bình, đạt 18% vào năm 2016, trong khi thị trường chung chỉ 12%. Đến năm 2017, con số này ngược lại, dòng tiền vào BĐS giảm mạnh. 

Trong khi đó, TS. Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, bày tỏ lo ngại về thực trạng thị trường BĐS Việt Nam hiện nay. Đó là đang phát triển thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch. Sự thiếu minh bạch này chính là sự bất đối xứng thông tin, thiếu sót lớn của thị trường BĐS, khiến người tiêu dùng phải tham khảo nhiều nguồn tin khác nhau để tránh bị rơi vào bẫy và phải trả giá đắt khi mua. 

“Một nghịch lý đang diễn ra là những báo cáo hàng quý, hàng năm đều đặn nhất đến từ những công ty kinh doanh BĐS nước ngoài đang làm ăn tại Việt Nam. Độ chính xác của những báo cáo này không ai kiểm chứng, bởi không có số liệu chuẩn để đối chiếu. Hơn nữa, là đơn vị kinh doanh nên chắc chắn thông tin đưa ra phải có lợi cho dự án của họ. Tôi e rằng đang có sự thiếu minh bạch hoặc thao túng đất đai trong BĐS công nghiệp. Bởi hiện nay địa phương nào cũng muốn quy hoạch, cũng phân lô, bán đất để bù vào ngân sách mà không tính toán đến tính hiệu quả thực tế về lâu dài” - TS. Doanh nhận xét.

PGS.TS Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách, cảnh báo trong số hơn 10 dự báo rủi ro ảnh hưởng đến kinh tế thế giới, rủi ro cuối cùng là cảnh báo về sự đổ vỡ của thị trường BĐS Trung Quốc, cũng là hàm ý chính sách với Việt Nam hiện nay.