Thị trường đất nền - Mức giá tăng, sức mua giảm

Quận 9: giá rao bán tăng cao

Ghi nhận thị trường nhà đất quận 9 tại thời điểm này, đặc biệt là phân khúc đất nền, nhà phố, cho thấy trên trục đường Hoàng Hữu Nam - nơi có bệnh viện Ung bướu và Bến xe Miền Đông mới đang xây dựng, giá đất được rao bán 70-80 triệu đồng/m2, đất phân lô hẻm sâu 35-40 triệu đồng/m2, tăng 15-20% so với cùng kỳ 2018.

Trong khi đó, 2 tháng trước Tết Kỷ Hợi, đất nền dự án, đất phân lô thuộc quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, sinh thái vườn trục đường Long Thuận, Long Phước, Lã Xuân Oai, Nguyễn Xiển, Nguyễn Duy Trinh… chững lại, nay đã tăng trở lại 30-50% so với cùng kỳ 2018.

Trao đổi với ĐTTC, anh Vũ, một môi giới dày kinh nghiệm tại quận 9, cho biết nhà đầu tư đã ồ ạt quay trở lại quận 9 sau thời gian ngắn có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân chính do siêu dự án Vincity đang thi công với tốc độ chóng mặt, dù chỉ mới nhận đặt chỗ, chưa mở bán chính thức, nhưng sức nóng của nó đã tác động mạnh mẽ đến cả khu vực.

Theo đó, dọc trục đường Nguyễn Xiển, với những nền đất ở vị trí bình thường, diện tích trên 70m2 có giá 47-49 triệu đồng/m2, diện tích dưới 60m2 tầm giá 50-53 triệu đồng/m2, diện tích 50m2 giá 53-55 triệu đồng/m2. Còn đối với những vị trí đẹp, giá giao dịch có thể lên đến 60-70 triệu đồng/m2. 

Tuy nhiên, qua tìm hiểu của ĐTTC, thanh khoản phân khúc đất nền, biệt thự, nhà phố trong 3 tháng đầu năm tập trung ở những dự án đã có giấy chứng nhận, hạ tầng hoàn chỉnh. Những sản phẩm này nhà đầu tư rất quan tâm mua đi bán lại, lướt sóng kiếm lời. Riêng những dự án có vấn đề pháp lý, đang nộp hồ sơ tách thửa, phân lô bán nền, khách hàng không còn mạo hiểm xuống tiền như trước.

Một nhân viên tư vấn khác cũng cho biết, trong năm 2018 và từ đầu năm đến nay, chính quyền địa phương đã mạnh tay chấn chỉnh tình trạng phân lô tách thửa, cắm bảng cảnh báo người dân không giao dịch mua bán ở một số dự án đang vướng tranh chấp, pháp lý chưa rõ ràng. 

Tây Bắc: tăng khó hiểu

Theo ghi nhận của ĐTTC, giá đất nền (dự án nhà ở) tại khu dân cư 66ha An Sương (quận 12) từ trước tết đến nay tăng thêm 5-8 triệu đồng/m2. Những lô góc trên đường đi vào chợ An Sương được chào bán trên 100 triệu đồng/m2. “Trước tết chủ đất kêu bán 90 triệu đồng/m2 không ai mua, nay họ tăng thêm 10 triệu đồng/m2 lại bán tốt”- một nhân viên môi giới cho biết.

Anh Trung, một nhà đầu tư khu vực này cho biết chỉ những lô chủ đất kêu giá quá cao mới không có thanh khoản, còn lại khu vực này trên dưới 90 triệu đồng/m2 đều có người mua hết. Những con đường xương cá nối đường Phan Văn Hớn với khu tái định cư 38ha như TTN 1B, TTN 08, Dương Thị Giang… đều được rao bán giá từ 70 triệu đồng/m2 tùy theo khu vực, trong khi đó đường Phan Văn Hớn có giá trên 100 triệu đồng/m2… 

Tại khu vực Hóc Môn, Củ Chi các dự án phân lô, sổ đỏ cũng giao dịch tăng khoảng 4 triệu đồng/m2 so với trước tết… Theo nhận định của bà Nguyễn Thị Cẩm Tú, chuyên gia BĐS, quỹ đất khu vực lân cận các quận trung tâm như Tân Phú, Tân Bình, xa hơn nữa là quận 12 hầu như không còn.

Chủ yếu là các dự án cũ được nhà đầu tư kinh doanh giai đoạn 2, giai đoạn 3 nên giá đất tăng. Đặc biệt, đất lân cận khu metro gần đây tăng mạnh sau khi có thông tin Chính phủ có quyết định điều chỉnh tổng mức đầu tư và đẩy mạnh dự án trong năm 2019.

Cần Giờ: diện tích lớn, vắng người mua
Việc TPHCM xem xét, kiến nghị Chính phủ xây cầu nối Nhà Bè với Cần Giờ, được nhiều người dự đoán sẽ làm thị trường nhà đất khu vực huyện duyên hải này nhộn nhịp.

Nhưng theo ghi nhận của ĐTTC, thị trường khu vực này đang khá im ắng. Đường Rừng Sác nối phà Bình Khánh về đến thị trấn Cần Thạnh là tâm điểm của các dự án cũng như hoạt động môi giới BĐS, đặc biệt khu vực này giao dịch nhiều đất ruộng, đất vườn. Tuy nhiên, những tháng đầu năm 2019 lượng khách giao dịch khá ít, chủ yếu đến tìm hiểu thông tin.

Nhân viên văn phòng môi giới Đất Vàng cho biết, ngoài khu vực giáp bến phà Bình Khánh, các tuyến đường thẳng đến thị trấn Cần Thạnh có giao dịch ổn định, những khu vực khác tại Cần Giờ hoạt động mua bán sang nhượng đất giảm thấy rõ. Thậm chí lượng khách chốt được hợp đồng còn thấp hơn cả thời điểm cuối năm. Nguyên nhân được cho do sự suy giảm lượng lớn nhà đầu tư lướt sóng. 

Hầu hết đất ra bán tại Cần Giờ có diện tích khá lớn. Nhân viên Đất Vàng giới thiệu với chúng tôi lô đất diện tích 2,4ha mặt tiền đường Lý Nhơn, cách cầu Vàm Sát 800m có giá bán 5,8 tỷ đồng/ha. Một lô đất khác diện tích 28ha mặt tiền đường Dương Văn Hạnh giá bán 2,7 tỷ đồng/ha. Trong khi đó giá đất tại thị trấn Cần Thạnh cao hơn, một số con đường lớn của thị trấn được rao bán lên đến hơn 50 triệu đồng/m2.

Anh Nguyễn Bình, một môi giới đất lâu năm tại Cần Thạnh, cho biết nhu cầu mua bán đất đang diễn ra khá phức tạp do nhu cầu mua và bán không gặp được nhau. Đất ở các khu vực nhà đầu tư muốn mua không có người bán, những khu vực chủ đất chào bán rất nhiều nhà đầu tư lại không muốn mua.

Bên cạnh đó, các lô đất thổ cư, thổ vườn diện tích nhỏ tại Cần Giờ giá tăng khá cao, biên độ sinh lợi ngắn hạn khá thấp. Những lô đất có giá mềm chủ yếu là đất diện tích lớn, đòi hỏi vốn dày nên không dành cho số đông nhà đầu tư. Vì vậy dù lượng khách đến tìm kiếm thông tin nhiều nhưng giao dịch không bao nhiêu. 

Khảo sát sơ bộ giá đất tại Cần Giờ, cho thấy ngoài các khu dân cư đông đúc trên địa bàn xã Bình Khánh, Cần Thạnh ghi nhận tình trạng tăng giá đất với mức tăng bình quân 10-12%, những địa bàn khác giá gần như không đổi.

Cụ thể, đất rao bán trên mặt tiền đường Rừng Sác, đoạn trước UBND có mức giá trung bình 30-50 triệu đồng/m2, nhưng qua khỏi UBND chỉ còn 20-25 triệu đồng/m2. Vào sâu hơn cùng trên tuyến đường này giá chỉ khoảng 7-13,5 triệu đồng/m2. Đất thổ vườn diện tích nhỏ tại Bình Khánh hiện có giá 5-8 triệu đồng/m2, đất ruộng 1,2-3 triệu đồng/m2.

So với 2 năm trước, bức tranh thị trường BĐS quận 9 đã thay đổi rất nhiều. Trên vùng đất rộng lớn này, ngoài Khu đô thị Công nghệ cao trên 1.200ha, các khu dân cư hiện hữu sầm uất tại Tăng Nhơn Phú, Tân Phú, Hiệp Phú, Phước Long A, B… đã xuất hiện hàng chục dự án khu đô thị, căn hộ cao tầng sầm uất của Khang Điền, Nam Long, Hưng Thịnh, Novaland, Phú Long, Vincity… Sự xuất hiện các dự án lớn của những tên tuổi uy tín trong làng địa ốc đã góp phần tạo bộ mặt đô thị chỉn chu hơn, nhưng đồng thời cũng đẩy giá nhà đất tăng phi mã.