PHÓNG VIÊN: - Ông nhận định như thế nào về xu thế nhà ở đô thị trong năm 2019 theo phân khúc thị trường? Ở tầm trung và dài hạn, xu thế này sẽ theo loại hình nào?
TS.KTS HOÀNG HỮU PHÊ: - Nhà ở đô thị nước ta năm 2019 tiếp tục xu thế phân cực với các phân khúc thị trường khác nhau, phản ứng khác nhau về các yếu tố liên quan đến các thông số vật lý của căn hộ và thị hiếu khách hàng. Sự tăng lên nhanh chóng tại các đô thị nước ta của tầng lớp giàu có sở hữu tài sản từ 30 triệu USD trở lên, đã khiến phân khúc nhà ở đô thị siêu cao cấp ngày càng được coi như kênh đầu tư quan trọng và tiếp tục nóng lên.
Dưới ảnh hưởng của các yếu tố đột biến liên quan đến chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, cùng với sự ổn định của tốc độ tăng trưởng cao xung quanh 6% của nền kinh tế, các nguồn đầu tư nước ngoài về sản xuất và dịch vụ vào Việt Nam sẽ tiếp tục tăng lên, kéo theo nhu cầu nhà ở từ mức trung bình và trên trung bình dành cho cả những người lao động và tầng lớp quản lý.
Trong các phân khúc thấp hơn như nhà ở cho công nhân, nhà xã hội, nhu cầu thực rất lớn. Tuy nhiên, các nhầm lẫn trong hoạch định và thực hiện các chương trình, như sự thiếu hụt số liệu điều tra tin cậy về nhu cầu, sự nôn nóng và chủ nghĩa thành tích, sự tập trung thái quá của các khu nhà ở xã hội, thay vì phân bố hợp lý có tính đến sự đa dạng các mức thu nhập của người dân trong các khu ở (mixed-income), đã làm giảm hiệu quả đầu tư, nhất là đầu tư công tại khu vực này.
Đây là phân khúc cần rất nhiều sự phân tích nghiêm túc và thái độ thận trọng trong hoạch định chương trình, để có thể trở thành kênh cung cấp nhà ở quan trọng tại các đô thị như kỳ vọng.
Cần những dự báo về nhu cầu thị trường tránh nguy cơ bong bóng. Về mặt trung hạn và dài hạn, các dự án nhà ở đồng bộ có quy mô lớn và thực hiện bài bản tại các đô thị sẽ trở thành dòng chính. Trong khi đó, các dự án nhỏ lẻ khác vẫn có cơ hội cạnh tranh, dựa trên sự linh hoạt và khả năng thích nghi nhanh chóng với thị hiếu của lớp trẻ, đặc biệt là các gia đình trẻ khởi nghiệp.
- Trong những năm gần đây, thị trường BĐS nước ta đã nhiều lần chứng kiến vỡ bong bóng, kéo theo rất nhiều hệ lụy. Trong thời gian tới, vấn đề này còn đáng lo ngại, thưa ông?
- Bong bóng BĐS nói riêng và tài sản nói chung, có một thói quen rất tồi tệ là chỉ thực sự xuất đầu lộ diện khi vỡ tung, gây ra hậu quả dường như rất ít khi được dự báo đầy đủ và kịp thời. Nhưng không phải sự tăng giá đột biến nào cũng gọi là “bong bóng”, nếu sau đó giá cả không quay trở lại mức được coi là bình thường. Các nhận định về bong bóng trên báo chí phần nhiều là ở khía cạnh định tính.
Trong một chương trình cấp bộ gần đây, nhóm nghiên cứu do tôi phụ trách đã thực hiện một cuộc khảo sát giá nhà Hà Nội để xây dựng chỉ số giá BĐS, và trên cơ sở số liệu cụ thể, chúng tôi đã đề xuất hướng hoàn toàn mới về việc nghiên cứu bong bóng BĐS trên các phương diện bản chất, quy luật phát triển và xác suất xuất hiện.
Hướng nghiên cứu này dựa trên lý thuyết mới về cấu trúc đô thị và giá cả BĐS do tôi và GS. Patrick Wakely công bố ở Đại học Tổng hợp London (UCL) năm 2000, đăng tải trên tạp chí chuyên ngành Urban Studies và đã được tặng giải thưởng “The Donald Robertson Memorial Prize 2000”.
Theo đó, bong bóng là sự tăng vọt bất thường của thành tố vị thế (phi vật thể) so với thành tố chất lượng (vật thể). Đây là 2 nhóm yếu tố hình thành nên giá trị BĐS. Với các phương pháp đo lường kinh tế hiện đại, cả 2 thành tố này có thể được phân tích một cách định lượng với độ tin cậy cao.
Dự báo sớm và chính xác hiện tượng bong bóng tiềm năng có thể làm hạ nhiệt quá trình đầy bất trắc này bằng nhiều biện pháp. Tuy nhiên xác suất xuất hiện bong bóng trong trung hạn, theo chúng tôi không cao.
- Để phân tích và dự báo chính xác thị trường BĐS, cần phải làm gì, thưa ông?
- Các xu hướng mới nhất của việc phân tích về dự báo thị trường BĐS hiện nay trên thế giới là phối hợp các số liệu giao dịch thực với số liệu khảo sát trên diện rộng (dựa trên giá đề xuất và sử dụng hồi quy hedonic).
Theo tôi, giá BĐS đề xuất bởi chủ sở hữu (asking price) nên được đưa vào các thống kê phục vụ các đợt tổng điều tra dân số (census). Kết hợp với các thuộc tính vật thể và phi vật thể mà hoạt động thống kê này đã thực hiện suốt nhiều năm nay, sự có mặt của giá BĐS đề xuất sẽ góp phần tạo ra cơ sở dữ liệu lớn, thống nhất, đáng tin cậy và ít gây tranh cãi như hiện nay.
- Ông nhận định như thế nào về thị trường BĐS Việt Nam hiện nay so với thế giới?
- Việt Nam được biết đến như một thị trường BĐS mới nổi sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực. Thị trường BĐS ở các nước phát triển trong khu vực châu Á hầu như hoạt động theo các triết lý, quy tắc và thông lệ tương tự ở Tây Âu và Bắc Mỹ.
Tuy có rất nhiều điểm đặc thù của châu Á, nhưng thị trường BĐS ở khu vực này vẫn được nhận thức và vận hành một cách khá dập khuôn và bảo thủ, dù trong các lĩnh vực khác như công nghệ thông tin một số bước nhảy vọt ngoạn mục đã được thực hiện tại khu vực này.
Tôi cho rằng nếu có thể phối hợp các cách hiểu mới về thị trường BĐS dựa trên tác động tương hỗ giữa các yếu tố vật thể và phi vật thể (theo cách tiếp cận SQTO), và các công cụ thống kê hiện đại có sử dụng Big Data, Việt Nam có thể tạo nên các công cụ hỗ trợ đắc lực và linh hoạt cho việc phát triển thị trường BĐS với các đặc thù tùy từng giai đoạn của nó.
- Xin cảm ơn ông.
| Công tác phân tích và dự báo BĐS hiện nay của nước ta đang thiếu các công cụ thực sự hiệu quả, cụ thể là các phương pháp thống kê hiện đại. Các phân tích chỉ dựa vào thống kê đơn giản về các giao dịch thành công như vẫn được dẫn trên báo chí, không bao quát được mặt bằng giá BĐS nói chung. Bởi lẽ, thực tế vào bất cứ thời điểm nào, các đơn vị BĐS được giao dịch chỉ chiếm trên 5% tổng số đơn vị BĐS có tại một khu vực. |
