Kinh tế

Phí bảo trì chung cư: Quy định chế tài chưa đủ mạnh

(ĐTTCO) - Các chuyên gia cho rằng, cơ chế quản lý đối với phí bảo trì chung cư hiện nay chưa hợp lý, lỏng lẻo và chế tài cũng chưa đủ mạnh, do đó tạo ra những lỗ hổng, là cơ hội để cho giới đầu cơ, thậm chí cả chủ đầu tư trục lợi.

Phí bảo trì chung cư: Quy định chế tài chưa đủ mạnh

GS. ĐẶNG HÙNG VÕ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường:

Quy trách nhiệm rõ ràng

Thực tế hiện nay, khi mua căn hộ chung cư, hầu hết khách hàng thường chỉ quan tâm đến các vấn đề giá cả, vị trí là chính, còn phí bảo trì chung cư không mấy quan tâm, hoặc do người bán giải thích qua loa, sơ sài dẫn đến khách mua cũng mù mờ về vấn đề này.
Về lý thuyết, việc nộp phí bảo trì chung cư sẽ giúp cải thiện tình trạng xuống cấp của chung cư sau một thời gian đi vào hoạt động, nhằm giảm thiểu các thiệt hại về người và của có thể xảy ra do cơ sở vật chất của chung cư gặp các vấn đề hư hỏng, hoặc đã cũ cần thay mới. Bởi lẽ, khi sống trong một tòa nhà có hơn trăm hộ gia đình, các sự cố dù nhỏ nhất xảy ra cũng có thể ảnh hưởng lây lan đến những căn hộ khác.
Nếu không có đội ngũ bảo trì thường xuyên các lối đi chung, hành lang, hầm để xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy, điện nước... cuộc sống sinh hoạt của cư dân sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Để duy trì hoạt động chung của chung cư cần có nguồn kinh phí nhất định gọi là quỹ bảo trì. Phí này là cố định và nằm trong 2% giá trị mỗi căn hộ, được chủ đầu tư họp lấy ý kiến trước khi đưa ra quyết định yêu cầu đóng phí.
Theo quy định của pháp luật, nguồn kinh phí này phải được gửi tại ngân hàng thương mại do BQT chung cư quản lý để phục vụ công tác bảo trì phần sở hữu chung, thông qua các hoạt động như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất, thay mới các hệ thống cơ sở vật chất đã cũ không thể sử dụng được nữa.
Nhưng việc quản lý quỹ này đang có vấn đề. Thí dụ, quỹ này bị các nhà đầu cơ, thậm chí cả chủ đầu tư đem đi làm việc khác, như đầu tư dự án khác, cho vay lại… nghĩa là sử dụng sai quy định. Đối với những hành vi này, người dân có thể tố cáo hoặc khởi kiện, vì đã được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở 2014.
Nhưng tôi cho rằng, cái chính vẫn là sự vào cuộc của chính quyền các địa phương. Vấn đề là chính quyền các địa phương có muốn làm hay không, còn nếu tăng quản lý, kiểm tra, giám sát họ làm được ngay. Do đó, để giải quyết vấn đề này, tôi cho rằng nên quy trách nhiệm cụ thể cho chính quyền từng địa phương trong công tác quản lý các chung cư trên địa bàn mình phụ trách.
PGS.TS ĐINH TRỌNG THỊNH, Khoa Quản trị Tài chính quốc tế (Học viện Tài chính):

Cần thay đổi cách quản lý quỹ phí bảo trì chung cư 

Việc thu phí 2% dành cho quỹ bảo trì chung cư đó là quy định của nhà nước và cần phải có, vấn đề đặt ra ở đây là phải làm sao thu đúng, thu đủ. Khi thu phí bảo trì chung cư (mà nhà nước giao cho), chủ đầu tư nắm được tiền ngay và có thể họ sử dụng tiền đó để đáp ứng các nhu cầu quay vòng đầu tư của mình. Từ đó có thể dẫn đến thực trạng như hiện nay đang xảy ra, đó là nhiều khi chủ đầu tư cố tình chây ì, hoặc khi gặp khó khăn trong kinh doanh, không bàn giao thiết bị, quỹ bảo trì cũng như không thực hiện công việc bảo trì đúng theo quy định của nhà nước.
Một vấn đề nữa tác động đến các đối tượng mua nhà, nếu người mua nhà phải đóng 2% ngay từ đầu, chi phí sẽ cao lên và như vậy phải có khoản chi ra lớn hơn để có thể đáp ứng được nhu cầu mua của họ. Tuy nhiên, việc thu phí bảo trì này là bắt buộc với tất cả các chung cư và phải được thực thi để bảo trì bảo dưỡng theo quy định chung, mặc dù chung cư đó có còn thời gian bảo lãnh hay không. Thông thường, nhiều người cho rằng thời gian bảo lãnh chung cư có 2-5 năm cần gì phí này, nhưng thực tế không phải như vậy. Vì phí này phải tồn tại và phải được thu ngay từ đầu, lúc đó mới được đưa vào sử dụng một cách hợp lý và an toàn. 
Nếu như chúng ta làm theo đề xuất của Hiệp hội BĐS TPHCM là sau 60 tháng mới thu phí bảo trì chung cư, câu hỏi đặt ra là ai được lợi? 
Thứ nhất, về phía người mua, sẽ không phải trả tiền 2% ngay lập tức mà sẽ có một khoảng thời gian sau 5 năm mới phải trả phí, nghĩa là sẽ giảm áp lực cho người mua nhà trong một thời gian nhất định. Nhưng dẫu sao cuối cùng họ vẫn phải đóng phí, nghĩa là bản chất không đổi, do đó về thực chất, người mua nhà không được hưởng lợi gì nhiều.
Thứ hai, đối tượng được lợi nhất ở đây chính là các chủ đầu tư dự án. Bởi sau 5 năm mới thu phí bảo trì chung cư, khi đó chủ đầu tư sẽ bán các dự án chung cư với giá thấp hơn so với khi thu thêm 2% phí ngay từ đầu, và như vậy người mua sẽ nhiều hơn dẫn đến giá sẽ rẻ hơn, nhất là trong điều kiện thời gian gần đây một số loại chung cư rất khó bán.
Thứ ba, đối tượng được lợi ở đây chính là những người đầu cơ, mua đi bán lại. Những người đầu cơ cũng là những người được lợi vì trước đây họ phải bỏ ra một khoản tiền rất lớn để mua nhà, sau đó họ bán lại. Nhưng khi mua, họ sẽ phải đóng phí bảo trì chung cư 2% ngay từ đầu, đây là bất lợi cho họ vì có thể họ sẽ phải chịu lãi suất cao khi vay ngân hàng hay ở đâu đó, phải đến khi bán được nhà mới hoàn trả. Nên khi quy định sau 5 năm mới thu phí bảo trì chung cư, giới đầu cơ sẽ mua nhà được rẻ hơn và bán lại cũng dễ hơn.
Theo quan điểm của tôi, vẫn phải phải duy trì tỷ lệ thu phí bảo trì chung cư là 2% như hiện nay mà không nên thay đổi, bởi những bất cập như trên đã nói. Vấn đề đặt ra ở đây là cách thức để quản lý quỹ này như thế nào mà thôi. 
Tôi đề nghị cần phải thay đổi cách quản lý quỹ phí bảo trì chung cư như hiện nay, cụ thể là nên thành lập các doanh nghiệp bảo trì, bảo dưỡng hoặc và những doanh nghiệp quản lý nhà chung cư để các doanh nghiệp này có tư cách pháp nhân đầy đủ. Các doanh nghiệp này quản lý quỹ bảo trì chung cư cùng chủ đầu tư, và nếu như chủ đầu tư có vấn đề gì, khi đó các doanh nghiệp quản lý quỹ này sẽ là đại diện, họ có tư cách pháp nhân để người mua nhà có thể đòi lại tiền hoặc bắt buộc phải thực hiện việc bảo trì chung cư theo như hợp đồng thay vì các ban quản lý nhà như hiện nay.
TS. NGUYỄN TRÍ HIẾU,  chuyên gia tài chính ngân hàng:

Thành lập BQT có tư cách pháp nhân

Có ý kiến đề xuất không thu phí bảo trì ngay từ đầu bởi trong khoảng 2 năm đầu tiên, chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo trì, sau đó cư dân có thể tự đóng góp. Nhưng tôi không mấy tin tưởng vào giải pháp này.
Vì nói thì dễ nhưng thu rất khó, ai sẽ đứng ra thu. Phí bảo trì là cần thiết và bắt buộc, các chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng đúng hạn để thành lập quỹ bảo trì, thực hiện việc bảo trì, bảo dưỡng trong bất kỳ lúc nào. Nếu không có phí bảo trì, lúc hỏng hóc, xuống cấp, lấy tiền ở đâu ra. Chẳng lẽ lúc ấy trông vào lòng hảo tâm nhân dân đóng góp. 
Thực tế quỹ bảo trì đang là vấn đề nóng nhất tại các chung cư hiện nay, là nguồn gốc của nhiều tranh chấp, lãng phí và thất thoát, người thiệt thòi nhất là cư dân. Nên điều quan trọng nhất là yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì cho BQT, chủ đầu tư nào chây ì phải cương quyết cưỡng chế. Quỹ này phải công khai, minh bạch và có cơ chế quản lý, sử dụng nhằm phục vụ tốt nhất cho công tác duy tu, bảo dưỡng, bảo trì nhà chung cư.
Hiện nay có điểm vướng mắc là BQT chỉ là ban đại diện cư dân sống trong tòa nhà, không có tư cách pháp nhân, nên khi ra tòa, ban này không có tư cách đại diện cao. Do đó, như nếu BQT sử dụng phí bảo trì sai mục đích, có thua kiện việc thi hành án sẽ rất khó đối với một ban đại diện thay vì một công ty.
Theo tôi cần một giải pháp hiệu quả hơn, đó là BQT tòa nhà nên được tổ chức như là công ty trách nhiệm hữu hạn, có đủ tư cách pháp nhân, con dấu. Chính quyền địa phương cũng nên có những bộ phận phụ trách việc giám sát các quy định để bảo vệ quyền lợi của dân cư sinh sống trong các chung cư.

Sơn Thủy (ghi)

Các tin, bài viết khác