Tài chính

Tín dụng BĐS hướng vào nhu cầu thực

(ĐTTCO)-Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn hoạt động tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh NH nước ngoài. Bước đầu, một số ý kiến cho rằng nội dung dự thảo ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản (BĐS). Trao đổi với ĐTTC, ông NGUYỄN QUỐC HÙNG, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế NHNN, cho biết xung quanh vấn đề này.

Khách hàng giao dịch tại LienVietpostBank. Ảnh: VIẾT CHUNG

Khách hàng giao dịch tại LienVietpostBank. Ảnh: VIẾT CHUNG

Dự thảo sửa đổi một số quy định liên quan tới tỷ lệ an toàn trong hoạt động của NH, chi nhánh NH nước ngoài, trong đó có quy định giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn.
Như vậy, quy định này áp dụng đối với khoản vay đầu tư vào tất cả lĩnh vực trong nền kinh tế, không phải riêng lĩnh vực BĐS. Với lộ trình gồm 3 giai đoạn và đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn xuống còn 30%, NHNN sẽ kiểm soát được rủi ro thanh khoản, nhằm đảm bảo an toàn hệ thống trước những thay đổi điều kiện kinh tế vĩ mô, góp phần ổn định hoạt động NH.
Dự thảo quy định khoản vay mua BĐS có số dư nợ trên 3 tỷ đồng, áp dụng hệ số rủi ro 150%; từ 1,5-3 tỷ đồng hệ số 100%; dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ, áp dụng hệ số rủi ro 50%.
Điều này nhằm hướng tín dụng BĐS vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội (phân khúc đang thiếu nguồn cung). Do đó, tôi cho rằng, quy định trong dự thảo không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS.
PHÓNG VIÊN: - Vậy theo ông, nguyên nhân dẫn tới việc trầm lắng của thị trường BĐS những tháng đầu năm xuất phát từ đâu?
Ông NGUYỄN QUỐC HÙNG: - Thị trường BĐS hoạt động dựa trên quy luật cung-cầu. Sự trầm lắng của thị trường trước hết xuất phát từ việc lệch pha cung-cầu. Hiện tại, nhiều chủ đầu tư thực hiện phân khúc căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng, trong khi nhu cầu thực của người dân hướng về phân khúc nhà ở bình dân lại đang thiếu nguồn cung.
Ngoài ra, hiện các địa phương đều tăng cường kiểm tra, giám sát, rà soát việc cấp phép, phê duyệt dự án, điều chỉnh quy hoạch… dẫn tới nhiều dự án chưa đúng tiến độ đầu tư.
- Theo ông, diễn biến của tăng trưởng tín dụng lĩnh vực BĐS có bất thường so với định hướng của Chính phủ, NHNN? Con số tăng trưởng âm của tín dụng BĐS trong quý IV-2018 có đáng lo ngại?
 Đây là cơ hội tốt để các cơ quan quản lý, doanh nghiệp BĐS đánh giá lại nguyên nhân yếu kém của thị trường, xác định định hướng phát triển trong dài hạn, nâng cao năng lực tài chính và cơ cấu lại danh mục, nâng cao chất lượng sản phẩm.
- Tính đến cuối năm 2018, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS (bao gồm kinh doanh và mua BĐS để ở) tăng trưởng 31,76%, phù hợp với chủ trương của Chính phủ, định hướng của NHNN là kiểm soát chặt chẽ tín dụng kinh doanh BĐS, hướng tín dụng vào các dự án hiệu quả, dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ và nhu cầu thực của người dân. Đây cũng là một trong các mục tiêu dự thảo thay thế Thông tư 36 hướng đến.
Trong cơ cấu nguồn vốn của chủ đầu tư dự án gồm vốn tự có, vốn đi vay, vốn ứng trước của khách hàng và các nguồn vốn khác. Hiện nay, nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp BĐS phụ thuộc lớn vào NH. Điều này thể hiện ở việc NH không chỉ tài trợ trực tiếp vốn cho chủ đầu tư, còn tài trợ gián tiếp thông qua việc cho vay đối với người mua nhà để thanh toán tiền ứng trước cho chủ đầu tư.
Do đó, nguồn vốn phục vụ nguồn cung BĐS bao gồm cả nguồn vốn phục vụ từ bên cầu. Nói cách khác, khi tính nguồn vốn tín dụng cho kinh doanh BĐS phải tính cả vốn tín dụng phục vụ nhu cầu đời sống về nhà ở. Như vậy, tăng trưởng tín dụng âm trong quý IV-2018 không phản ánh việc thiếu vốn, giảm nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh BĐS.
Thực tế 3 tháng đầu năm 2019, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tăng 3,29% so với cuối năm 2018. Mức tăng này cao hơn mức tăng trưởng tín dụng quý I, nên nhận định việc siết nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là không chính xác. NHNN định hướng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, nhưng định hướng tín dụng phục vụ nhu cầu thực của người dân.
- Hiệp hội BĐS Việt Nam vừa kiến nghị giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn và tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay tiêu dùng nhà ở. Ông bình luận gì về kiến nghị này?
- Kiến nghị của Hiệp hội BĐS Việt Nam là phương án NHNN dự kiến lựa chọn. Theo đó, sẽ điều chỉnh giảm mỗi năm 3-4% để từ 1-7-2022 áp dụng tỷ lệ tối đa 30%. Vì thế, nhận định của hiệp hội về việc tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên là không chính xác.
Việc điều chỉnh hệ số rủi ro khoản cho vay lĩnh vực BĐS phù hợp với chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường BĐS, bảo đảm sự phát triển hiệu quả, bền vững của thị trường BĐS và an toàn hoạt động của hệ thống NH.
Bên cạnh đó, việc thay đổi quy định tại dự thảo sẽ tạo động lực cho các doanh nghiệp BĐS nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trên thị trường vốn trong nước cũng như quốc tế, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, là phù hợp với xu hướng quốc tế hiện nay.
- Xin cảm ơn ông.

Ngọc Quang (thực hiện)

Các tin, bài viết khác