Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM có văn bản số 10198/SXD-TT gửi UBND TP phản ánh việc một số dự án bất động sản có dấu hiệu “lách luật huy động vốn” bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ, chưa tuân thủ các quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản. Thực tế, tại một đô thị lớn như TP.HCM, tình hình “lách luật huy động vốn” diễn ra khá phổ biến, với nhiều hình thức khác nhau nhưng cơ quan chức năng chưa thể xử lý triệt để.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, qua rà soát dự án La Partenza (xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè) của chủ đầu tư là Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh, hiện trạng công trình đã thi công cọc thử và ngừng thi công. Sở Xây dựng TP khẳng định, dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và phía Sở cũng chưa có văn bản cho phép chủ đầu tư bán nhà ở.
Một dự án khác tại phường Phú Mỹ, Quận 7 đang được chào bán khá rầm rộ dù chưa thi công xong móng. Chủ đầu tư dự án này đã cho tổ chức giới thiệu dự án, nhận tiền của khách hàng và ký “hợp đồng dịch vụ”. Theo thông tin từ nhân viên bán hàng của dự án thì “hợp đồng dịch vụ” gồm các công việc như giới thiệu, tư vấn thông tin về dự án, chính sách giá, hỗ trợ khách hàng đăng ký chọn mua bất động sản.
Nhân viên bán hàng khẳng định “hợp đồng dịch vụ” giống như biên bản đặt cọc hay hợp đồng đặt cọc, các căn hộ đều được mở bán trước khi dự án xây xong móng. Sau khi khách hàng đặt cọc 50 triệu đồng/căn thì sau 7 ngày sẽ ký “hợp đồng dịch vụ” và chọn phương thức thanh toán.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định, điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt. Trong trường hợp dự án là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng.
Theo luật sư Phượng, hiện nay có nhiều cách thức "lách luật" mà chủ đầu tư và các đơn vị môi giới, sàn giao dịch bất động sản sử dụng với mục đích đặt cọc, giữ chỗ như: hợp đồng dịch vụ, hợp đồng tư vấn, hợp đồng hứa mua hứa bán…
“Đối với những dự án không đủ điều kiện mà huy động vốn là sai pháp luật. Hiện nay, chủ đầu tư đưa qua bên sàn, rồi sàn liên kết bán ra thị trường. Họ lách bằng cách giao dịch không để chủ đầu tư nữa, mà chuyển qua công ty môi giới bất động sản. Tình hình hiện nay làm ở mức độ, quy mô nhiều hơn, không còn nằm trong giới hạn đặt cọc, giữ chỗ nữa”, luật sư Phượng cho hay.
Khó khăn trong xử lý vi phạm
Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, các chủ đầu tư hiện nay nhận đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ với số tiền rất lớn, có trường hợp đến 80% giá trị căn hộ. Thế nhưng, việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư còn nhiều hạn chế, không thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng.
Nếu chủ đầu tư không sử dụng tiền đặt cọc vào mục đích thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì việc đặt cọc trong trường hợp này không phải là hình thức huy động vốn. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Những vướng mắc này đã được Sở Xây dựng TP.HCM gửi kiến nghị Bộ Xây dựng sớm có văn bản hướng dẫn thực hiện nhưng đến nay bộ chưa có phản hồi.
Trong khi cơ quan chức năng đang lúng túng để xử lý vấn đề này, thì rõ ràng người mua nhà gặp rủi ro lớn khi mua dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Thực tế, người mua nhà luôn luôn ở thế yếu bởi không phải ai cũng nắm rõ những quy định của pháp luật để đòi hỏi quyền lợi cho mình.
Nhận định về vấn đề này, bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc cấp cao, Công ty CBRE Việt Nam nói: “Trong trường hợp này cần sự quản lý quyết liệt hơn từ phía chính quyền. Nếu thấy những dự án vi phạm thì phải lên tiếng, vì thực sự người mua không thể biết được. Thậm chí trong trường hợp cơ quan quản lý phát hiện ra thì phải có biện pháp xử lý mạnh để làm gương cho những trường hợp khác”.
Theo Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu- chuyên gia kinh tế, khi huy động vốn từ khách hàng, không có cơ quan nào giám sát việc sử dụng dòng tiền này một cách minh bạch. Điều đó có thể dẫn đến việc chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn sai mục đích, thậm chí đem đi đầu tư nhiều dự án cùng lúc. Do đó, nguy cơ chậm bàn giao nhà, thậm chí dự án đổ bể là điều dễ xảy ra.
“Các chủ đầu tư phải đến vay tiền của ngân hàng chứ không thể huy động tiền của người dân. Người dân có thể đặt cọc nhưng phải để trong một tài khoản phong toả, tức cấm chủ đầu tư huy động vốn từ người dân”, Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu nói.
Trước mắt, Sở Xây dựng TP.HCM chỉ đưa ra khuyến cáo người mua nhà cần tìm hiểu kỹ thông tin và đăng tải danh sách các dự án đủ điều kiện huy động vốn trên trang web. Tuy nhiên, thông tin gần nhất mà sở này đăng tải cũng cách đây 1 năm (25/1/2021), quá cũ và không có thông tin cập nhật về các dự án đang được giao dịch gần đây.
Đã đến lúc cơ quan soạn thảo luật cần bổ sung thêm các quy định về thời hạn cập nhật thông tin của cơ quan chức năng, cũng như bắt buộc chủ đầu tư mở tài khoản ngân hàng riêng khi huy động vốn từ người mua nhà.
