Bất động sản

Bịt kẽ hở BT, không nên chốt chặn

(ĐTTCO) - Báo ĐTTC ra ngày 27-7 có bài “Cần sòng phẳng với các dự án BT”, phản ánh những bất cập đối với nhà đầu tư (NĐT) khi tham gia loại hình đầu tư này, dẫn đến nhiều dự án ngưng trệ, Nhà nước không huy động được nguồn lực xã hội… ĐTTC tiếp tục nêu những bất cập từ các dự án này.

Doanh nghiệp làm dự án lao đao
Mới đây UBND TPHCM có thông báo sẽ thu hồi các khu đất đã ký hợp đồng BT với liên danh Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc và CTCP BĐS Tiến Phước, thực hiện thi công đường song hành cao tốc Long Thành. Dự án này gồm 2 đoạn song hành bên phải đường dẫn vào cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây. Trong đó, đoạn 1 dài 2,7km nối đường Mai Chí Thọ (quận 2) với đường Đỗ Xuân Hợp; đoạn 2 dài hơn 600m, nối đường D11 với đường Vành đai 2.
Công trình dự kiến hoàn thành trong 2 năm kể từ ngày khởi công. Sau khi hoàn thành, tuyến đường sẽ kết nối khu dân cư Nam Rạch Chiếc với cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, đường Mai Chí Thọ, Vành đai 2… góp phần kéo giảm ùn tắc ở nút giao An Phú, quận 2. Tuyến đường cũng được kỳ vọng giúp đẩy nhanh tiến độ đầu tư xây dựng khu dân cư Nam Rạch Chiếc và các dự án dọc tuyến đường, phục vụ nhu cầu tái định cư khu đô thị mới Thủ Thiêm. 
Bịt kẽ hở BT, không nên chốt chặn ảnh 1 Dự án BT nhà thi đấu Phan Đình Phùng bị “treo” hơn 10 năm nay do gặp vướng mắc về giá trị thanh toán cho NĐT.
Để thanh toán hợp đồng dự án trên, UBND TP chấp thuận bàn giao liên danh chủ đầu tư khu đất hơn 14,8ha tại phường An Phú, quận 2. Trong đó đất ở, đất thương mại dịch vụ, văn phòng, khách sạn 8,8ha, còn lại là đất công trình nội khu, công cộng. Song việc đổi 14,8ha đất sạch có ý kiến cho rằng gây thiệt hại cho Nhà nước, bởi giá đất TP đưa ra có giá trị gấp nhiều lần so với số tiền NĐT bỏ ra để làm đường.
Do đó, ngày 12-2-2020, UBND TP có Công văn 117/UBND-NCPC về việc tạm dừng thực hiện thanh toán hợp đồng BT này. Sau khi nghe báo cáo về tiến độ dự án tại cuộc họp mới đây, Chủ tịch UBND TP giao Sở TN-MT tham mưu TP việc thu hồi, đồng thời đề xuất các khu đất khác phù hợp để thanh toán cho NĐT.  
Một dự án BT khác là xây mới Trung tâm TDTT Phan Đình Phùng (số 8 Võ Văn Tần, quận 3) đã bị “treo” gần 10 năm. Dự án này nằm ở khu đất vàng quận 3 với 4 mặt tiền đường Pasteur - Nguyễn Đình Chiểu - Nam Kỳ Khởi Nghĩa - Võ Văn Tần. Năm 2007, TP quyết định xây mới thành trung tâm TDTT đạt chuẩn quốc tế nhằm đăng cai các giải thi đấu lớn. Tiến độ dự án dự kiến từ năm 2010 và đến 2012.
Khi đó, quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT cho dự án được Thủ tướng đồng ý cho TPHCM bán nhà, đất tại 257 Trần Hưng Đạo (quận 1) để thanh toán (mức đầu tư được công bố 989 tỷ đồng). Đến năm 2013, công trình đội vốn lên hơn 1.352 tỷ đồng, TP xin bổ sung khu đất 3-3bis Phan Văn Đạt (quận 1) để thanh toán cho NĐT. Sau khi điều chỉnh thiết kế, dự án tăng vốn lên gần 2.000 tỷ đồng. 
Song dự án vẫn chưa được triển khai do các khúc mắc về thanh toán hợp đồng BT. Công ty Phát Đạt cho biết theo hợp đồng trước đây, NĐT được TP hoàn trả vốn đầu tư bằng 2 khu đất ở quận 1 giá trị tương ứng tổng mức đầu tư. Tuy nhiên, sau khi kinh phí tăng lên, giá trị 2 khu đất vẫn chưa đủ so với kinh phí NĐT bỏ ra. Ngoài ra, chủ đầu tư cho rằng dự án chậm triển khai một phần vì yêu cầu tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho NĐT kể từ năm 2018.
Đến tháng 10-2019, Nghị định 69/2019 của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho NĐT khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng BT chính thức có hiệu lực, dự án được tái khởi động. “Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chưa hoàn chỉnh xong các hồ sơ thủ tục pháp lý. Công ty vẫn chờ hướng dẫn từ các cơ quan chức năng, từ UBND TP” - đại diện Công ty Phát Đạt chia sẻ. 

Phân loại BT cho triển khai tiếp
Trong giai đoạn 2011-2015, tổng vốn đầu tư toàn xã hội tại TPHCM đạt khoảng 1,18 triệu tỷ đồng, chiếm 31,7% GRDP của TP; tăng mạnh trong giai đoạn 2016-2020, đạt khoảng 2,1 triệu tỷ đồng, bình quân chiếm khoảng 35% GRDP của TP. Hiện TP đang triển khai 22 dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), với tổng vốn đầu tư 64.244 tỷ đồng; thực hiện các thủ tục đầu tư 166 dự án PPP với tổng vốn đầu tư 324.770 tỷ đồng; kêu gọi đầu tư 293 dự án PPP trên các lĩnh vực giao thông, môi trường, y tế, văn hóa, giáo dục và các lĩnh vực khác, với tổng vốn đầu tư 910.426 tỷ đồng. 
Trong đó, đầu tư theo hình thức BT giai đoạn 2015-2017, TP đã huy động được 20.338 tỷ đồng từ khu vực tư nhân, đầu tư thực hiện các công trình phát triển cơ sở hạ tầng, cầu, đường, môi trường nước, nhà ở tái định cư… góp phần phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và khu vực. Các dự án BT này chủ yếu do NĐT trong nước thực hiện, hoặc liên danh giữa NĐT trong nước với nước ngoài, hoặc NĐT nước ngoài là chủ đầu tư. 
Tuy nhiên, pháp lý cho loại hình BT còn nhiều bất cập, một số cơ chế chính sách, pháp luật chưa đầy đủ, chưa đồng bộ và chặt chẽ. Công tác thực thi pháp luật đối với một số dự án BT còn lỏng lẻo, thậm chí đã có các “lỗ hổng” dẫn đến khả năng làm thất thoát tài sản công, chủ yếu là tài sản đất đai, trụ sở làm việc.
Trong khi đó, một số NĐT dự án BT lại được hưởng nhiều lợi ích không chính đáng ở cả khâu xây dựng (B-Building) và khâu chuyển giao (T-Transfer). Họ được thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc để thực hiện “dự án khác”, theo “đúng đề xuất” của họ. Việc này làm môi trường kinh doanh kém minh bạch và thiếu công bằng. Do đó, cần xem xét, rà soát, hoàn thiện lại hệ thống cơ chế, chính sách, pháp luật điều chỉnh loại hình đầu tư dự án BT. 
Tại buổi giám sát về các dự án PPP trên địa bàn mới đây, Phó Chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan cho biết UBND TP đã chỉ đạo các cơ quan rà soát lại các dự án PPP. Hiện nay có 3 nhóm, gồm nhóm dự án BT đang trong giai đoạn về đích tiến hành bình thường và thực hiện theo hợp đồng.
Nhóm dự án BT đã ký hợp đồng và đang triển khai dở dang tiếp tục thực hiện theo Nghị định 63/2018/NĐ-CP, nhưng thanh toán theo Nghị định 69/2019/NĐ-CP. Nhóm dự án đang có ý tưởng đề xuất tạm ngưng. Hiện UBND TP đang chuẩn bị quy trình để triển khai PPP, đồng thời kiến nghị Trung ương có quy trình để liên kết các bộ, ngành Trung ương hỗ trợ các địa phương thực hiện dự án PPP.

 Một số dự án BT tiêu biểu
- Dự án BT khu nhà tái định cư Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, quận 2, gồm 1.844 căn hộ tái định cư khu đô thị mới Thủ Thiêm, có tổng mức đầu tư khoảng 2.000 tỷ đồng, do các công ty Tiến Phước, Trần Thái, Keppel Land (Singapore) liên danh thực hiện, được thanh toán hoán đổi bằng quỹ đất 30ha. 
- Dự án BT cầu đường Phạm Văn Đồng dài 13,7km nối sân bay Tân Sơn Nhất - nút giao Linh Xuân (Thủ Đức), có tổng mức đầu tư 485 triệu USD, được thanh toán hoán đổi bằng 5 quỹ đất, gồn 2 khu tại phường Thảo Điền (4,42ha), 1 khu tại bán đảo Thủ Thiêm (4,02ha), 1 khu đất tại quận 10 (1,8ha) và 1 khu đất tại phường Long Bình quận 9, do Công ty GS E&C (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư. 
- Dự án BT cầu Thủ Thiêm 2, có chiều dài 1.465m, tổng mức đầu tư 3.082 tỷ đồng, do CTCP Đại Quang Minh làm chủ đầu tư, được thanh toán hoán đổi bằng 26ha đất trong khu đô thị mới Thủ Thiêm…

Đỗ Trà Giang

Các tin, bài viết khác