Bất động sản

Cocobay Đà Nẵng: Vỡ trận cam kết lợi nhuận khủng

(ĐTTCO)-Khởi động từ năm 2014, Cocobay Đà Nẵng là tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô lớn được xây dựng tổng diện tích 51ha, mức đầu tư dự kiến 5 tỷ USD. Dự án theo quảng bá sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 10.000 phòng tiêu chuẩn 3-5 sao, trong đó đa số là condotel.

Cocobay Đà Nẵng: Vỡ trận cam kết  lợi nhuận khủng

Đến nay chủ đầu tư mới triển khai và đưa vào vận hành khoảng 3.000 phòng.
Trước thông tin Cocobay công bố chấm dứt cam kết lợi nhuận 12%/năm trong vòng 8 năm với chủ sở hữu condotel tại dự án, thị trường dấy lên nhiều lo ngại đối với phân khúc condotel vốn đang khá trầm lắng.
Thực tế, cách đây 2-3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Dường như đã xảy ra cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin. Đã có những cảnh báo đưa ra về những cam kết này, nhưng vẫn không ít nhà đầu tư chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn. 
Tuy nhiên, khi các dự án condotel này đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel.
Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước. Giải thích một cách đơn giản do hoạt động của dự án không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu, nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium), mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý.
Trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết không phải câu chuyện mới với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại nhiều thị trường và đây là cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi.
Thí dụ, trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở nhiều quốc gia như Singapore, Hồng Kông và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ. 
Sau sự kiện Cocobay, nhà đầu tư có thể mất niềm tin vào sản phẩm condotel. Dù vậy, kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng. Đồng thời condotel vẫn là sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam, có chỗ đứng trong thị trường đầu tư BĐS.
Ở nhiều quốc gia trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ. Các chủ đầu tư lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình. Nhưng nếu cam kết này kéo dài trong vòng 10 năm, thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư. 
Từ những nhận định trên, tôi cho rằng nhà đầu tư cần cẩn trọng với những hứa hẹn của chủ đầu tư, hay còn gọi là cam kết lợi nhuận. Gần đây, đã có nhiều dự án nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ 2 không có cam kết lợi nhuận, chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư/đơn vị vận hành. Đây có thể là hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam.
Minh Tuấn (ghi)

Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam

Các tin, bài viết khác