Đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư: Đảm bảo quyền lợi chính đáng cho chủ sở hữu

17/06/2022 09:00 Theo dõi Đầu Tư Tài Chính trên

(ĐTTCO) - Người dân vẫn đang rất băn khoăn về đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư của Bộ Xây dựng. Quyền lợi của người sở hữu nhà chung cư sẽ bị ảnh hưởng như thế nào? Thị trường bất động sản sẽ bị tác động ra sao?

Phóng viên Báo SGGP đã phỏng vấn ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) xung quanh vấn đề này.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

- PHÓNG VIÊN: Trong 2 phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà Bộ Xây dựng vừa đề xuất, người dân đặc biệt quan tâm đến phương án 1 là bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Bộ Xây dựng dựa trên cơ sở nào để đưa ra đề xuất như vậy, thưa ông?

Ông NGUYỄN MẠNH KHỞI: Trước hết, nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Do đó, khi hết niên hạn sử dụng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình bị xuống cấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng.

Nếu công trình còn sử dụng được, cơ quan chức năng sẽ tiếp tục cho phép sử dụng. Nếu công trình không còn bảo đảm an toàn, cơ quan chức năng sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại. Và như vậy, quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt.

Quy định này phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự, nghĩa là quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm dứt theo quy định của luật.

Khu tập thể Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội

Một cơ sở quan trọng nữa của đề xuất là, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thời gian qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại.

Bởi người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, dù pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là các bất động sản liền kề.

Càng ngày, việc xem xét, xử lý các nhà chung cư cũ hết niên hạn sử dụng và chất lượng không bảo đảm an toàn càng trở nên cần thiết. Do đó, việc quy định thời hạn sở hữu chung cư chính là cơ sở pháp lý để thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cao tầng, tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị.

- Nhưng, người dân đang rất lo ngại quy định về thời hạn này sẽ ảnh hưởng đến quyền của chủ sở hữu sau này như thừa kế, tặng cho hoặc khi hết hạn sở hữu thì chỗ ở của người dân sẽ được giải quyết ra sao?

Có lẽ, nhiều người cũng chưa hiểu rõ về nội dung đề xuất của Bộ Xây dựng nên đã có những ý kiến trái chiều. Thực tế, khi đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã tính đến vấn đề bảo đảm quyền lợi cho người dân với nhiều tình huống được đưa ra.

Cụ thể, khi thực hiện chính sách này, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như: mua bán, tặng cho, thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư. Sau khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn đảm bảo an toàn thì các chủ sở hữu tiếp tục được sở hữu theo thời hạn trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Nghĩa là, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể 80, 90 năm, tùy thuộc vào chất lượng công trình. Các nước trên thế giới như Trung Quốc, Thái Lan, Singapore, Mỹ… cũng áp dụng như vậy và cho phép gia hạn thời gian sử dụng nhà chung cư từ nhiều năm nay. Trong trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại, người dân đang có sở hữu nhà chung cư vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ, không phải di chuyển đi nơi khác.

Trường hợp tại địa điểm cũ, Nhà nước có quy hoạch làm công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước.

Các căn hộ tại lô E cư xá Thanh Đa (quận Bình Thạnh, TPHCM) đã xuống cấp từ lâu. Ảnh: ĐỨC TRUNG

- Nhiều ý kiến cho rằng, đề xuất này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, do tâm lý muốn sở hữu tài sản lâu dài của người dân. Quan điểm của bộ về vấn đề này như thế nào?

Tôi cho rằng việc đầu tư xây dựng nhà chung cư thời gian tới vẫn là xu hướng chủ yếu tại đô thị, nhất là các đô thị lớn, có yêu cầu tiết kiệm quỹ đất. Đây cũng là xu hướng chung của thế giới và đề xuất trên sẽ không dẫn đến việc người dân chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ.

Thậm chí, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư còn có tác động tích cực là, giá bán nhà chung cư có thời hạn sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài, tạo điều kiện để người dân có khả năng tài chính trung bình có thể mua nhà; đồng thời sẽ đáp ứng cho những người chỉ có nhu cầu sở hữu một thời hạn nhất định (Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định về mua bán nhà ở có thời hạn).

Hơn nữa, đề xuất này không hồi tố mà chỉ áp dụng cho các nhà chung cư xây dựng sau khi luật sửa đổi. Các trường hợp trước đó giữ nguyên như hiện nay. Tuy nhiên, đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu. Sau khi được Quốc hội thông qua, đưa vào chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi chuyên gia, nhà khoa học, người dân; và chắc chắn Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thể những tác động của chính sách này trước khi quyết định.

Thanh khoản căn hộ chung cư chững lại

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, phân tích, xét về góc độ xã hội, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ quản lý. Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc nhà đơn nguyên để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ chững lại”, ông Khương nhấn mạnh.

Khu tập thể Giảng Võ, quận Ba Đình, Hà Nội. Ảnh: QUANG PHÚC

Chung cư sở hữu có thời hạn sẽ giảm giá sâu

Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc điều hành Công ty Luật Solution & Partner (thuộc Đoàn Luật sư TPHCM), nhận định, nếu dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở của Bộ Xây dựng được thông qua thì sau 50-70 năm, người mua căn hộ chung cư có nguy cơ mất nhà. Quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư này đã được đề xuất lâu rồi, nhưng phân khúc căn hộ đang được xem là một loại hình kinh doanh bất động sản, nếu được thông qua, việc đầu tư căn hộ bị “chết” và nó chẳng khác nào người mua nhà thực tế đang thuê dài hạn. Theo dự thảo, căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn nên nếu hết thời hạn, khu đất đó sẽ được trả về cho Nhà nước. Nhưng để làm được điều này, Nhà nước cần thay đổi, điều chỉnh, sửa đổi một số chính sách về dự án chung cư như cơ chế tính tiền sử dụng đất… để điều chỉnh giá bán sao cho hợp lý, ít nhất phải giảm được khoảng 30-40% giá bán so với căn hộ sở hữu lâu dài.

Chung cư cũ tăng giá

Theo ghi nhận của PV Báo SGGP, hiện nay có một loại hình gần với sở hữu có thời hạn căn hộ gọi là officetel. Theo đó, phần đất là trung tâm thương mại trong tòa nhà chung cư có thời hạn 50 năm, chủ đầu tư xây dựng thành những căn hộ có diện tích đủ loại, nhưng chỉ để kinh doanh chứ không có chức năng ở. Thống kê tại một số dự án tại TPHCM, căn hộ loại này giá bán chỉ chiếm khoảng 40% so với căn hộ ở. Còn tại Hà Nội, giá căn hộ cao cấp ở khu vực quận Thanh Xuân là 50 triệu đồng/m², căn hộ officetel giá bán chỉ 30 triệu đồng/m².

Hầu hết người dân được hỏi đều cho biết muốn sở hữu căn hộ lâu dài, vì muốn tạo lập tài sản cho con cháu. Căn hộ thời hạn 50 năm phải có vị trí đẹp và mức giá rẻ hơn mới được quan tâm. Một số nhân viên môi giới BĐS cũng cho rằng, sắp tới, nếu áp dụng quy định căn hộ chỉ có thời hạn 50-70 năm và không hồi tố, chắc chắn những căn hộ cũ có sở hữu lâu dài sẽ tăng giá. Nếu căn hộ mới không có giá bán rẻ hơn so với căn hộ sở hữu lâu dài thì thị trường sẽ khó chấp nhận. Nhiều chuyên gia BĐS cũng nhận định, bên cạnh việc áp dụng quy định sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn, cơ quan quản lý nhà nước cần triển khai sớm việc tạo quỹ căn hộ cho thuê để người dân có cơ hội lựa chọn thuê, mua hoặc thuê mua nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình, thay vì cố mua bằng được căn hộ sở hữu lâu dài với giá quá cao.

Cần sự đồng thuận cao nhất

Dư luận đang hết sức quan tâm đề xuất của Bộ Xây dựng về thời hạn sở hữu nhà chung cư từ 50-70 năm. Những lý do đã được Bộ Xây dựng nêu khá rõ, trong đó nhấn mạnh đến sự thuận tiện trong việc xử lý cải tạo, nâng cấp khi nhà chung cư bị xuống cấp, không đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều ý kiến trái chiều cần được các cơ quan quản lý nhà nước cân nhắc, xem xét.

Xét về góc độ quản lý, phương án này mang lại nhiều lợi ích cho chính quyền khi giải phóng mặt bằng, đền bù nhanh gọn hơn, việc cải thiện bộ mặt đô thị cũng dễ giải quyết hơn; nhưng chưa thuyết phục được đa số người dân, do tâm lý muốn sở hữu lâu dài đối với một tài sản quan trọng, có giá trị lớn như nhà ở. Điều băn khoăn là, với hình thức sở hữu chung cư có thời hạn, quyền lợi của họ ra sao, nhất là so với hình thức sở hữu lâu dài?

Theo phân tích của ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, kể cả khi có quyền sở hữu lâu dài, công trình vẫn phải đập bỏ khi không còn đảm bảo an toàn, thực hiện theo quy định tại Luật Xây dựng. Sau khi đập bỏ, chủ căn hộ sẽ chỉ còn giấy chủ quyền và quyền sở hữu đất chung. Khi xây dựng lại, người dân sẽ không phải trả tiền mua đất, trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước mà chỉ cần đóng tiền vào để xây dựng lại. Ví dụ, tòa nhà có 100 căn hộ, giá xây dựng mới là 100 tỷ đồng thì mỗi người cần đóng vào 1 tỷ đồng để xây dựng. Còn đối với sở hữu 50 năm, khi công trình được xác định hết hạn sử dụng phải đập bỏ, người dân sẽ vừa phải đóng tiền để xây mới, vừa phải đóng cho Nhà nước tiền sử dụng đất cho vòng đời 50 năm tiếp theo. Nghĩa là, các hình thức sở hữu khác nhau ở chỗ, sở hữu lâu dài không phải nộp tiền sử dụng đất sau khi công trình đập bỏ; còn sở hữu có thời hạn thì phải nộp. Số tiền sử dụng đất phải nộp trên thực tế là không nhiều, bởi trong quá trình làm dự án nhà ở hiện nay, chi phí lớn nhất vẫn là giải phóng mặt bằng. Người dân cũng cần lưu ý, việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ xảy ra trường hợp, đến khi công trình hết hạn sử dụng, lúc đó Nhà nước sẽ thu hồi khu đất phục vụ cho mục đích khác, như công trình công cộng chẳng hạn.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, không nhất thiết có một loại sở hữu mà nên đa dạng các hình thức sở hữu, có sở hữu lâu dài, có sở hữu 50 năm, 70 năm; phải công khai minh bạch dự án từ đầu, bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ đối với từng hình thức sở hữu. Tiếp đó, sự kỳ vọng của người dân là sở hữu có thời hạn sẽ góp phần kéo giảm giá nhà, điều tiết thị trường bất động sản.

Vì vậy, để chủ trương lớn được thông suốt, Bộ Xây dựng cần lấy ý kiến rộng rãi người dân, tổ chức các hội nghị, hội thảo thu thập ý kiến đóng góp của chuyên gia để đạt được đồng thuận cao nhất. Từ đó, nếu cần sẽ bổ sung thêm các điều khoản, sửa luật nhằm tạo hành lang pháp lý chặt chẽ. Mục đích cuối cùng của chủ trương này phải đem lại lợi ích hài hòa, vừa phục vụ cho công tác quản lý nhà nước cũng như bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân!