Quyền lợi chủ đầu tư, người mua nhà bị treo
Hơn 15 năm trước khu đất tại số 117 Nguyễn Đình Chiểu, phường Võ Thị Sáu, quận 3, TPHCM do Công ty TNHH MTV Vận tải biển Phương Nam (Tổng cục II Bộ Quốc phòng quản lý) làm chủ đầu tư. Khi xây dựng phù hợp với quy định Luật Đất đai 2003 và phương án phát triển, Bộ Quốc phòng đã đề xuất Thủ tướng Chính phủ chuyển đổi loại đất ra khỏi danh mục đất quốc phòng, trở thành đất thương mại dịch vụ và chuyển trả UBND TPHCM để giao đất theo giá thị trường.
Theo đó, ngày 30-8-2007 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Văn bản 27/TTg-NN đồng ý chuyển đổi từ đất quốc phòng sang đất kinh doanh. Tiếp đó, ngày 31-12-2007 UBND TP đã ra quyết định thu hồi khu đất quốc phòng này.
Sau đó UBND TP và Hội đồng giá Sở Tài chính tổ chức định giá khu đất theo giá thị trường, giao cho Công ty Phương Nam (Bộ Quốc phòng) - đơn vị đang sử dụng lâu dài khu đất này - theo đúng các quy định pháp luật tại thời điểm đó. Công ty Phương Nam đã góp vốn với Công ty Liên Hiệp Quốc thành lập Công ty Phương Nam Land. Theo đó, Công ty Liên Hiệp Quốc đã chuyển hơn 50 tỷ đồng để nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho khu đất. Năm 2015, Phương Nam Land đề nghị điều chỉnh 1 phần công năng từ căn hộ cho thuê sang căn hộ bán để phù hợp với loại hình sở hữu là giao đất có thu tiền sử dụng đất, và được UBND TP chấp thuận, trên cơ sở thống nhất của các sở ban ngành tham mưu đề xuất.
Cho đến nay dự án đã hoàn thiện gần 5 năm được đưa vào sử dụng, khai thác kinh doanh với tên thương mại Leman Luxury. Tuy nhiên, theo phản ánh của chủ đầu tư, dù đã nộp đầy đủ hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký Đất TP làm thủ tục nhưng dự án vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình trên đất. Lý do, Thông báo 285/TB-VP ngày 12-4-2021 của UBND TPHCM, đề nghị áp dụng Nghị quyết 132/2020/QH14 ngày 17-11-2020 về sử dụng đất quốc phòng đối với dự án.
Một dự án khác là khu nhà ở Trường Lưu tại phường Long Trường, TP Thủ Đức do CTCP Đầu tư và Phát triển Kim Oanh làm chủ đầu tư có quy mô 9,1ha. Dự án đã được UBND quận 9 (nay là UBND TP Thủ Đức) phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 tại Quyết định 128/QĐ-UBND ngày 2-6-2006. Dự án đã được chủ đầu tư bán cho khách hàng từ nhiều năm nay. Tuy nhiên, hiện nay chỉ tiêu dân số của các đồ án này vẫn chưa được cập nhật vào đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu dân cư Trường Lưu đã được UBND TPHCM phê duyệt.
Căn cứ các quy định về dành quỹ đất cho nhà ở xã hội (NoXH) tại các dự án nhà ở thương mại (NoTM), trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển NoTM có quy mô sử dụng đất dưới 10ha, lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ NoXH bằng nộp tiền (tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước). Nếu chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất toàn bộ phần diện tích đất ở trong dự án sẽ không phải nộp thêm tiền sử dụng đất đối với 20% quỹ đất của dự án.
Từ các căn cứ này, dự án Khu nhà ở Trường Lưu đã hoàn thành nghĩa vụ NoXH trong dự án và không phải nộp thêm tiền sử dụng đất tương đương giá trị quỹ đất ở 20% của dự án. Tuy nhiên, hiện nay TP vẫn buộc các chủ đầu tư thuộc trường hợp trên phải dành 20% để phát triển NoXH nên dự án đang bị… treo lơ lửng.
Một trường hợp nữa về dự án đã hoàn thành nhưng thủ tục chưa xong nên quyền lợi của người mua nhà bị treo theo. Đó là dự án Trung tâm thương mại và căn hộ Ihome tại 359 Phạm Văn Chiêu, phường 14, quận Gò Vấp của CTCP Đầu tư Metro Star, được chấp thuận đầu tư năm 2010 và được Sở Xây dựng nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng từ tháng 11-2017.
Sau đó, công ty hoàn thiện hồ sơ xin cấp sổ hồng cho cư dân. Tuy nhiên trong quá trình đo đạc khu đất trên thì “dư ra” ra 96m2. Công ty đã có văn bản gửi UBND và Phòng TN-MT Gò Vấp, giải trình và cam kết nguồn gốc, pháp lý, quá trình sử dụng phần diện tích 96m2. Nhưng đến nay việc làm rõ nguồn gốc phần đất dôi dư này vẫn chưa xong nên chưa thể hoàn tất thủ tục cấp sổ cho cư dân.
Cần nhanh chóng tháo gỡ
Theo phản ảnh của nhiều doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn TPHCM, chưa lúc nào việc triển khai các thủ tục đầu tư dự án nhà ở lại khó khăn như thời gian qua. “Chúng tôi triển khai dự án trên địa bàn TP Thủ Đức đã có phê duyệt tỷ lệ 1/500 từ nhiều năm qua, xin chuyển từ mục đích đất dịch vụ thương mại sang đất ở, phù hợp với quy hoạch, nhưng đã nhiều lần bổ sung hồ sơ, chờ đợi 3-4 năm vẫn chưa xong” - giám đốc một doanh nghiệp chia sẻ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho biết đến nay có hơn 100 dự án NoTM, NoXH đang vướng thủ tục phải nằm chờ phần lớn không phải do lỗi từ chủ đầu tư. Việc “đóng băng thủ tục” này ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của doanh nghiệp BĐS nói riêng và kinh tế TP nói chung. HoREA đã có nhiều văn bản kiến nghị TP, bộ ngành Trung ương nhưng việc tháo gỡ rất chậm.
Trước những kiến nghị của HoREA về các dự án nói trên, mới đây Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi đã có văn bản chỉ đạo các sở, ngành liên quan. Cụ thể, giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các sở TN-MT, KH-ĐT, Tài chính, QH-KT, Tư pháp, cùng Thanh tra, Cục Thuế TP và các đơn vị liên quan, khẩn trương nghiên cứu nội dung kiến nghị của các doanh nghiệp; kịp thời trao đổi, làm việc và hướng dẫn các chủ đầu tư dự án thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Trường hợp có khó khăn, vướng mắc vượt thẩm quyền, khẩn trương báo cáo xin ý kiến UBND TP để xem xét, quyết định. Báo cáo kết quả thực hiện cho UBND TP trong 30 ngày làm việc.
Ngày 21-5 vừa qua Chủ tịch TP Phan Văn Mãi đã chủ trì cuộc họp với lãnh đạo các sở, ngành để xem xét, xác định hướng xử lý cho gần 100 dự án nói trên.
