Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea, vướng mắc do quy định tại điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 quy định “Nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm: Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị…” và điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định “Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có)…”.
Quy định này yêu cầu “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu”, “giấy tờ chứng minh đất đã được giải phóng mặt bằng” (được cấp huyện xác nhận), “tài liệu chứng minh dự án không thuộc Danh mục dự án thu hồi đất”;… nên Sở Kế hoạch Đầu tư thường phát hành khoảng 10 bộ hồ sơ yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ý kiến.
Theo HoREA, thủ tục này theo cơ chế “một cửa” nhưng lại bị mất nhiều thời gian hơn, không tốt hơn, thậm chí bị “tắc” ngay tại cửa “đầu tiên” là khâu “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” tại Sở Kế hoạch Đầu tư, so với trước đây làm theo cơ chế “nhiều cửa” thì doanh nghiệp có thể đồng thời trực tiếp làm việc song song với từng Sở, ngành, quận, huyện để được thẩm định nên có kết quả nhanh hơn hiện nay.
Bởi lẽ, thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” chỉ là thủ tục “khởi đầu” của dự án, chứ không phải là thủ tục để quyết định ngay “Báo cáo khả thi” của dự án, vì sau thủ tục này thì các Sở, ngành tiếp tục thực hiện thủ tục thẩm định dự án; phê duyệt quy hoạch chi tiết; giao, thuê đất; công nhận chủ đầu tư; cấp Giấy phép xây dựng; xác định nghĩa vụ tài chính. Nhất là do sự bất hợp lý của quy định “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị” mà nếu bổ sung từ “sơ bộ” vào cụm từ “đánh giá sơ bộ sự phù hợp với quy hoạch đô thị” thì hợp lý hơn, tương tự như điểm a khoản 3 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 Điều 25 Luật bảo vệ môi trường 2015, chỉ thay thế một từ “sơ bộ” trong cụm từ “đánh giá sơ bộ tác động môi trường” thì đã giảm được thời gian và chi phí thực hiện thủ tục hành chính.
Bên cạnh đó, quy định “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết” còn mâu thuẫn với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”, nhưng tại thời điểm này chưa được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì nhà đầu tư chưa được công nhận là chủ đầu tư dự án nên lâm vào tình trạng “con gà - quả trứng”, cái nào có trước cái nào có sau.
Thứ hai, vướng mắc” trong việc bảo đảm chỉ tiêu “quy mô dân số” và “đánh giá tác động giao thông” khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án... Theo ông Châu “rào cản quy mô dân số” làm “khó” thủ tục công nhận chủ đầu tư và phê duyệt các dự án nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội.
Cũng theo ông Châu, Sở Giao thông Vận tải TPHCM có Văn bản số 14003 ngày 30/12/2021 về việc hướng dẫn thực hiện kết nối, đánh giá tác động giao thông các công trình xây dựng kết nối vào hệ thống đường bộ trên địa bàn TPHCM” dự kiến quy định “Tất cả các dự án đầu tư công trình xây dựng phải thiết kế phương án kết nối giao thông, tính toán đánh giá nhu cầu giao thông phát sinh của công trình nhằm đảm bảo an toàn giao thông, không gây ùn tắc giao thông” dự kiến áp dụng bắt buộc đối với “dự án khu đô thị, dự án nhà chung cư hoặc khu nhà ở thấp tầng có diện tích sàn xây dựng tối thiểu 50.000 m2 hoặc tối thiểu 500 đơn vị nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ (đối với nhà chung cư)”, theo đó chủ đầu tư phải “tổ chức lập báo cáo đánh giá tác động giao thông công trình đầu tư xây dựng và gửi cùng với hồ sơ dự án trong giai đoạn lập dự án, trình cho cơ quan chủ trì thẩm định dự án”.
Quy định này nếu được thông qua thì sẽ làm tăng thêm thủ tục hành chính khi thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và không phù hợp với quy định về “nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư” tại khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 không có quy định về “đánh giá tác động giao thông”. Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng làm việc với Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Giao thông Vận tải xem xét hướng dẫn UBND cấp tỉnh thực hiện thủ tục này sau thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” (tại bước 2 “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500”)...
Trong văn bản kiến nghị, HoREA cũng kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét có văn bản hướng dẫn quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại theo 4 bước.
Bước 1: Thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” dự án nhà ở thương mại do Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện.
Bước 2: Thủ tục “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” do Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch và Kiến trúc) thực hiện.
Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp các thủ tục “giao thuê đất; cấp Giấy phép xây dựng; chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, như sau: Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục giao đất dự án nhà ở thương mại, sau đó Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư trên cơ sở “Quyết định giao đất”, “quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” và kết quả “Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng” (bao gồm thiết kế cơ sở), “Thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn về xây dựng” theo quy định của Luật Xây dựng.
Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính chủ trì thực hiện các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất căn cứ mục đích sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt song song với Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư triển khai thực hiện công tác xây lắp các công trình của dự án.
Trong giai đoạn này thì Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư (Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì công tác định giá đất; Sở Tài chính là Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt giá đất), vì thủ tục này đang bị “ách tắc” và mất rất nhiều thời gian (có thể mất trên dưới 3 năm như cách làm hiện nay).
Bước 4: Thủ tục cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất” cho chủ đầu tư dự án và khách hàng mua nhà sau khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng.
