Mục tiêu sẽ thu hút được 17 - 20 triệu lượt khách du lịch quốc tế, 82 triệu lượt khách du lịch nội địa; đóng góp trên 10% GDP, tổng thu từ khách du lịch đạt 35 tỷ USD... Thế nhưng, cho đến nay nhiều luật khác liên quan vẫn chưa tạo cú hích cho ngành du lịch phát triển.
Một trong những điểm nghẽn đó là bất động sản (BĐS) du lịch nghỉ dưỡng, đặc biệt là loại hình condotel (căn hộ du lịch) đang kiềm hãm nhà đầu tư, kéo theo hệ lụy không đáp ứng lượng khách du lịch trong tương lai. Để làm rõ về vấn đề này, ĐTTC có cuộc trao đổi với GS. ĐẶNG HÙNG VÕ , nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên-Môi trường.
PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, vì sao loại hình BĐS nghỉ dưỡng dạng condotel vẫn chưa rõ ràng trong các luật, nhưng lại tạo sức hút với nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư bỏ vốn?
GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Thông thường các nhà đầu tư quan tâm tới một loại hàng hóa nào đó thường vì hai điều: một là tỷ suất lợi nhuận khá cao khi sản xuất ra hàng hóa đó, tức hứa hẹn sẽ lãi lớn khi bỏ vốn ra đầu tư; hai là hàng hóa đó có sức cầu cao trên thị trường, tức hứa hẹn nhiều người mua, bán. So sánh với các loại hình hàng hóa BĐS nghỉ dưỡng dạng biệt thự (villa) hay nhà liền kề (shophouse), BĐS nghỉ dưỡng dạng condotel luôn mang lại tỷ suất lợi nhuận cao nhất, vì chi phí cho đất đai không đáng kể.
Nếu giả định như chi phí đất đai cho nhà liền kề là 1, thì chi phí đất đai cho biệt thự từ 2 - 4, trong khi đó chi phí đất đai cho condotel rất nhỏ, bằng khoảng m/n, trong đó m là số tầng nhà liền kề (thường khoảng 3 - 5 tầng) và n là số tầng condotel (thường khoảng 20 - 30 tầng). Điều này có nghĩa chi phí đất đai cho condotel chỉ bằng khoảng từ 0,15 - 0,17 chi phí đất đai của nhà liền kề.
Một dự án xây dựng theo hình thức condotel của Tập đoàn FLC. Trên thị trường BĐS hiện nay, có thể nói condotel có mức cầu cao nhất. Thứ nhất, cầu chung cho ngành du lịch ở Việt Nam ngày càng cao, do Nhà nước đã có đường lối rõ ràng đưa kinh tế du lịch trở thành kinh tế mũi nhọn với nhiều chính sách phát triển rất cởi mở.
Thứ hai, trong số các khách du lịch, khả năng chi trả cho condotel vẫn chiếm trên 90%, chỉ có một số ít giới nhà giàu đi du lịch mới có nhu cầu thuê biệt thự hoặc nhà liền kề. Còn về số lượng người mua, tức các nhà đầu tư thứ cấp, một căn hộ trong condotel chỉ đòi hỏi mức tiền đầu tư khoảng một vài tỷ đồng, trong khi đó nhà liền kề cũng đòi hỏi mức đầu tư trên chục tỷ đồng, và biệt thự tới mức đầu tư vài chục tỷ đồng.
Vì vậy, sức hút đầu tư vào các căn hộ trong condotel rất lớn vì vừa sức với một số lượng lớn nhà đầu tư thứ cấp.
- Nhưng với 60% vốn đầu tư BĐS chảy vào condotel trong năm 2017, liệu có lo ngại một sự bùng nổ quá nóng hay không?
- Tôi cho rằng 60% vốn đầu tư trên thị trường BĐS chảy vào condotel là một con số hợp lý. Theo thống kê trong năm 2017, vốn đầu tư vào thị trường BĐS tập trung chủ yếu vào phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, có thể tới khoảng 70%, còn lại 30% đầu tư vào các dự án nhà ở, trung tâm thương mại và cao ốc văn phòng.
Phân khúc BĐS nhà ở vừa qua hút vốn đầu tư không nhiều, chủ yếu là phát triển phân khúc giá trung bình, phân khúc giá rẻ gần như bị dừng lại, phân khúc giá cao cũng hút vốn đầu tư không đáng kể.
Nếu tổng vốn đầu tư vào BĐS du lịch nghỉ dưỡng chiếm 70%, mà 60% đầu tư vào condotel là hợp lý. Chúng ta hãy nhìn vào tỷ lệ khách du lịch giàu vào Việt Nam thì thấy tỷ lệ vốn đầu tư như trên là hợp lý.
- Trong vấn đề pháp lý, băn khoăn lớn nhất hiện nay là quyền sở hữu condotel và thời hạn giao đất của từng địa phương. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
- Đúng là việc giao đất để phát triển các BĐS du lịch nghỉ dưỡng đang có một điểm nghẽn về pháp luật. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất để pháp triển condotel là đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, có thời hạn sử dụng thông thường 50 năm, trường hợp đặc biệt 70 năm. Mặc dù vậy, một số địa phương đã giao đất này theo chế độ sử dụng đất ở, tức được sử dụng lâu dài; một số địa phương vẫn giao theo đất kinh doanh dịch vụ, được sử dụng có thời hạn.
Đáng lẽ các Bộ có liên quan cần đề xuất giải pháp pháp luật trình Chính phủ quyết định sớm để thông điểm nghẽn pháp lý này. Xét trên thực tế, khi đất phát triển BĐS du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng như đất ở sẽ mang lại hiệu quả thu hút vốn đầu tư rất lớn từ các nhà đầu tư thứ cấp, vì họ mong muốn có được quyền sở hữu BĐS lâu dài.
Điều này có nghĩa sự điều chỉnh pháp luật có tác động rất lớn tới tiến trình phát triển BĐS du lịch nghỉ dưỡng.
Theo tôi, pháp luật đất đai hiện hành cần được sửa đổi theo hướng nhà đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng được quyền lựa chọn hình thức giao đất ở, hoặc thuê đất kinh doanh dịch vụ để thực hiện các dự án phát triển BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Khi lựa chọn loại đất nào thì chính quyền địa phương phải giao hoặc cho thuê loại đất đó, và người được giao đất, thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo loại đất đó.
Sau đó, mọi thông tin về giao đất, cho thuê đất phải được công khai để các nhà đầu tư thứ cấp quyết định tham gia đầu tư. Có nghĩa là không nên quy định cứng chỉ có sử dụng đất ở để phát triển BĐS du lịch nghỉ dưỡng, mà nên cho nhà đầu tư có quyền lựa chọn cả phương thức sử dụng đất có thời hạn để phát triển BĐS loại này.
Điều này tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án có nhiều lựa chọn hơn cho bài toán đầu tư của mình. Với tầm nhìn xa, đây chính là cách thức để sớm đưa kinh tế du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn tại Việt Nam. Mặt khác, giải pháp này cũng là cách hợp lý để động viên tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư phát triển du lịch.
| Nhìn rộng ra toàn nền kinh tế, dạng hàng hóa BĐS nghỉ dưỡng condotel có sức hút đầu tư lớn, tạo nguồn cung lớn, sẽ tạo sự đóng góp đáng kể vào phát triển hạ tầng lưu trú phục vụ cho du lịch. Đây là một yếu tố quan trọng để sớm hoàn thành mục tiêu đưa kinh tế du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam. |
