Bất động sản

“Mua nhà, đổi nhà 0 đồng”, bẫy nợ đang chờ?

(ĐTTCO) - Chỉ cần có sẵn một bất động sản (BĐS) hay tài sản nào đó, khách hàng có thể được chủ đầu tư kết hợp với ngân hàng  đảm bảo khoản vay để mua  tài sản khác không phải bỏ thêm tiền. Đó là chính sách “mua nhà 0 đồng”, “nhà đổi nhà 0 đồng” được chủ đầu tư tung ra trong mùa dịch Covid-19 để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, xung quanh “đòn bẩy” này đã có nhiều ý kiến trái chiều.

“Mua nhà, đổi nhà 0 đồng”, bẫy nợ đang chờ?

Chiêu lạ trên thị trường 
Thị trường BĐS đang xuất hiện phương thức kinh doanh mới dành cho khách hàng mua nhà mới gần như không cần vốn, áp dụng đối với khách hàng có thu nhập ổn định và có quyền sở hữu căn nhà cũ. Cụ thể, khi mua căn hộ dự án có giá 5 tỷ đồng, khách hàng chỉ đặt cọc khoảng 50 triệu đồng cho đến khi nhận nhà. Khách hàng thế chấp căn nhà cũ đang có tương đương khoản vay để thanh toán 30% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới.
Đồng thời thế chấp căn hộ mới đảm bảo cho khoản vay để thanh toán 70% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới (phần giá trị hợp đồng còn lại). Đây là trường hợp khách hàng vay tín dụng 100% giá trị hợp đồng mua nhà, được thế chấp bằng căn nhà cũ và căn nhà mới nhưng chỉ bỏ ra 50 triệu đồng đặt cọc, thậm chí không cần số tiền này. Một trong những dự án trên địa bàn TPHCM được chủ đầu tư tung ra chương trình bán hàng nói trên là dự án chung cư D-Homme (quận 6), do DHA Corporation làm chủ đầu tư. 
“Cuối tháng 6, DHA tung ra chính sách siêu đặc biệt cho tất cả khách hàng. Đó là chính sách “Mua nhà 0 đồng”, khách hàng chỉ cần chứng minh được năng lực tài chính, phần còn lại ngân hàng sẽ hỗ trợ các thủ tục. Khi tham gia chính sách này, khách hàng sẽ tận dụng được nguồn vốn mình đang có, có thể mang đi đầu tư ở kênh khác để tạo thêm lợi nhuận”- đó là những lời quảng cáo hấp dẫn từ nhà phát triển chính thức của dự án D-Homme khi giới thiệu chương trình này với khách hàng.  
Theo tìm hiểu của ĐTTC, vấn đề kích cầu khách hàng tham gia chương trình này là phía ngân hàng đồng hành và bảo lãnh dự án D-Homme, sẽ hỗ trợ cho vay lên đến 100% giá trị căn hộ. Khoản vay ban đầu 30% giá trị căn hộ sẽ được ngân hàng giải ngân dựa trên tài sản đảm bảo sẵn có của khách hàng tại thời điểm ký hợp đồng cọc, 70% giá trị còn lại được đảm bảo bằng chính căn hộ D-Homme tại hợp đồng mua bán. Cũng theo chính sách này, khách hàng còn được hỗ trợ lãi suất 0% đến khi nhận nhà; ân hạn nợ gốc và hỗ trợ 0% phí trả nợ trước hạn trong thời gian hỗ trợ lãi suất… 
Tại một dự án khác, chủ đầu tư cũng  tung chính sách ưu đãi khủng hỗ trợ tài chính “Đầu tư 0 đồng - Đổi nhà vượng khí” với khách hàng mua các sản phẩm liền kề, biệt thự, shophouse, shopvilla tại dự án. Cụ thể, chủ đầu tư dự án này tung chính sách ưu đãi tài chính cho khách hàng cá nhân vay vốn ngân hàng do chủ đầu tư chỉ định. Theo đó, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% trong vòng 18 tháng cho tối đa 100% tổng giá trị hợp đồng giao dịch đối với khách hàng có tài sản đảm bảo tương ứng tối thiểu 30% giá trị hợp đồng được định giá theo quy định của ngân hàng. 
Trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư khan hiếm dòng tiền mặt khi hoạt động sản xuất, kênh “đòn bẩy” tài chính nói trên có thể hấp dẫn những ai muốn tận dụng thị trường nhà đất đang khó khăn, giảm giá để mua căn nhà thứ hai khai thác lâu dài, hay lướt sóng khi thị trường vực dậy sau khi dịch đi qua. Anh Bình, một nhà đầu tư chia sẻ đây là chính sách khá mới về hỗ trợ khách hàng mua nhà. Chúng tôi sẽ tìm hiểu thêm, nếu thấy hợp lý tìm cơ hội đầu tư trong mùa dịch này. 

 
Chuyên gia khuyến cáo
Theo phân tích của nhiều chuyên gia, đây là phương thức mua bán nhà, kết hợp hoán đổi nhà và kết hợp cả cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và căn hộ mới. Điều này vừa giúp khách hàng không phải bỏ ngay khoản tiền mặt lớn để mua nhà vẫn có được căn nhà mới, vừa tác động giúp phát triển thị trường BĐS thứ cấp (mua bán nhà cũ), vừa giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm, gần như không có rủi ro.
Thực hiện phương thức mua bán này rất có lợi cho chủ đầu tư dự án (được nhận đủ 100% tiền bán nhà, đúng ra là chỉ nhận đến 95% giá trị hợp đồng, còn 5% nhận sau khi làm xong sổ hồng, lại được quyền xử lý căn nhà thế chấp, vừa có nguồn khách hàng tiềm năng), đồng thời vừa có lợi cho ngân hàng cung cấp tín dụng (vì có các khoản vay lớn có tài sản đảm bảo), cũng như phần nào có lợi cho khách hàng, nhất là đối với khách hàng quá bận rộn, nhưng có thu nhập ổn định, sớm được đổi sang nhà mới.
Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo khách hàng cần cân nhắc phương thức mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có thế chấp này (thế chấp cùng lúc nhà cũ và nhà mới). Cụ thể, khi tham gia  khách hàng phải chi trả phần lãi suất gần gấp đôi so với cách vay thông thường, vì phải trả lãi cho 100% giá trị hợp đồng thay vì 70% giá trị hợp đồng nếu chỉ thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai. Ngoài ra, khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm (căn nhà cũ), do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường. 
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng  khách hàng quan tâm đến phương thức mua nhà 0 đồng cần xem xét kỹ lưỡng để tránh thiệt thòi. Ông cũng đề nghị chủ đầu tư dự án thực hiện phương thức “mua nhà mới gần như không cần vốn”, phải bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng.
Theo các nhà đầu tư, việc chủ đầu tư tung hàng loạt chính sách bán hàng hiện nay để kích cầu trong bối cảnh tài chính của khách hàng bị ảnh hưởng bởi Covid- 19, sẽ giúp khách hàng có thêm nhiều cơ hội sở hữu nhà hơn. Tuy nhiên, khách hàng cần tỉnh táo bởi thực chất đây là “chiêu kích thích” từ chủ đầu tư, bởi càng vay ngân hàng nhiều càng gánh lãi suất nhiều, từ đó có thể rơi vào bẫy nợ khi chưa kịp hưởng cuộc sống trong căn hộ mới của mình. 
 “Mua nhà 0 đồng” thực chất là “chiêu kích thích” từ chủ đầu tư, sẽ khiến khách hàng vay ngân hàng nhiều, có thể rơi vào bẫy nợ.

Đỗ Trà Giang

Các tin, bài viết khác