Bất động sản

Nhận định chuyên gia về vụ condotel Cocobay Đà Nẵng

(ĐTTCO)-Vụ condotel Cocobay Đà Nẵng là vụ đầu tiên nhưng chắc chắn sẽ còn nhiều vụ condotel "bùng" cam kết, vấn đề là thời gian. Và đây là cái kết mà cách đây mấy năm nhiều người đã dự đoán.

Nhận định chuyên gia về vụ condotel Cocobay Đà Nẵng

Ông Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên Đại học Bristol, Anh:

Lời hứa gió bay với Condotel

Vụ condotel Cocobay Đà Nẵng là vụ đầu tiên nhưng chắc chắn sẽ còn nhiều vụ condotel "bùng" cam kết, vấn đề là thời gian. Và đây là cái kết mà cách đây mấy năm nhiều người đã dự đoán. Cơ bản đây chỉ là 1 chiêu financing (sắp xếp vốn tài trợ dự án) như ở mọi thị trường, nên sớm muộn rồi cũng sẽ có chủ đầu tư khác theo Cocobay.
Nói vậy để thấy rất nhiều người đều biết rủi ro của condotel. Nghĩa là ai có chút hiểu biết về kinh doanh cũng có thể dự đoán ngày này thế nào cũng đến. Nhưng có điều lạ là những người tham gia (nhà đầu tư thứ cấp) có phải dân nghèo có vài chục triệu đâu, toàn tiền tỷ, còn đi vay thêm để nhồi vốn đầu tư. Ngân hàng cho vay cũng đâu phải thiếu hiểu biết khi chủ đầu tư và nhà đầu tư phá sản. 
Vây tại sao những cái đầu “có sạn” đó vẫn sập bẫy?
Trước đây vài năm có nhiều người rất giàu và thành đạt về Việt Nam cũng hỏi tôi đầu tư condotel có được không? Bởi vừa được đi nghỉ dưỡng với gia đình vừa có tiền lời từ đầu tư bất động sản. Khi đó tôi đã cho rằng phương thức này có nhiều rủi ro vì vấn đề pháp lý chưa rõ ràng, nên khuyên những người quen của tôi cẩn thận.
Nhưng khi đó tôi cũng không dám nói chắc vì làm sao biết khi nào chủ đầu tư "bùng" cam kết. Cảnh báo thì dễ còn tư vấn người quen đừng mua đâu có dễ. Lỡ có lúc condotel lên giá 5-6 lần trước khi ai đó “bùng” cam kết thì sao? 
Nói vậy để thấy đổ lỗi cho lòng tham của nhà đầu tư là không đủ. Mức lợi nhuận 10-12% cũng đâu có cao hơn lãi suất gửi tiết kiệm nhiều đến mức để những người đó “tham lam”, nhất là khi họ là những người có nhiều tiền.
Phải chăng nó là một cuộc chơi đầu tư mà nhiều người tạo ra để chơi với nhau, sau đó thành trào lưu, rồi cứ người trong giới có tiền chỉ nhau mỗi người mua một ít, như một kiểu thời thượng để có chuyện nói với nhau, cứ như sở hữu thẻ hội viên chơi gôn, du thuyền vậy? Ai cũng nghĩ mình sẽ “thoát hàng” ra sớm trước khi cuộc chơi này tàn.
Còn nhớ ở Việt Nam vào những năm 2007 - 2009, một cổ phiếu P/E có lúc lên tới hơn 40 lần, vậy nhưng vẫn có người đi vay mua để rồi bị “bể” khi thoát hàng không được. Hay gần hơn là chuyện bitcoin năm 2017.
Vì sao pháp lý condotel rất lằng nhằng mà dân đầu tư “có sạn” cũng dám mua? Phải chăng vì họ đã “trúng” hay thấy người quen đã “trúng” trong những vụ pháp lý còn lằng nhằng và rủi ro hơn nhiều?
Và nay khi có người quen nào đó khẳng định đầu tư vụ này là trúng, hoặc hứa đảm bảo chắc như đinh đóng cột thì họ cứ việc tin thôi. Tiếc thay, lời nói gió bay. Thứ còn lại là những hợp đồng mà nếu kiện cáo thì như luật sư Trương Thanh Đức nói là “có thể kiện, nhưng cửa thắng rất mơ hồ”.

Ông Dương Đức Hiển, Savills Việt Nam:

Chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm 

Về cam kết lợi nhuận chia sẻ từ các dự án của condotel, hầu hết những dự án nghỉ dưỡng nước ngoài cam kết lợi nhuận với khách hàng chỉ khoảng 5-7%/năm, đây là mức hoàn toàn thực tế và khả thi. Trong khi chủ đầu tư trong nước lại luôn cam kết ở mức cao hơn, thậm chí gấp đôi (10-12%/năm), đây là điều khó thực hiện.
Nên khi thị trường về du lịch nghỉ dưỡng không đạt được như kỳ vọng, sẽ lâm vào khó khăn tài chính.
Về bản chất, để xây dựng được một chương trình chính sách quản lý vận hành cho thuê, cần phải nhìn vào bài toán tài chính, thí dụ trong 10 năm tỷ lệ hấp thụ phòng khách sạn như thế nào, nó có đúng hay không? Tôi cho rằng quản lý vận hành sau bán hàng mới là quan trọng.
Các nhà đầu tư cần phải quản lý xem sau bán hàng, chủ đầu tư quản lý vận hành sẽ triển khai như thế nào? Ai sẽ là người tiếp quản trực tiếp? Bởi vì những người tiếp quản chính là người mang lại lợi nhuận cam kết cho các nhà đầu tư chứ không phải chủ đầu tư.
Thực tế, không phải chủ đầu tư nào cũng có kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn, resort. Do vậy, đây là ngành nghề hoàn toàn mới, không phải tự nhiên cần có chuyên ngành về khách sạn, quản lý du lịch, về quản lý vận hành khách sạn theo tiêu chuẩn 4 sao, 5 sao.
Vụ việc Cocobay Đà Nẵng là bài học để các nhà đầu tư thay vì chỉ nhìn vào câu chuyện cam kết lợi nhuận, mà thiếu đi tính đánh giá về mặt thực tế của dự án. Thí dụ chất lượng, thiết kế của sản phẩm, đơn vị quản lý vận hành là ai? Vị trí dự án ở đâu? Những hiểu biết của các nhà đầu tư về BĐS mà họ định đầu tư liệu đã đủ chưa?
PGS.TS Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR):

Nhà đầu tư thứ cấp sẽ mắc kẹt

Về mặt tài chính, khi nhà đầu tư mua một BĐS, được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận bao nhiêu phần trăm nghe rất hấp dẫn. Nhưng khi chúng ta mua BĐS đó, chủ đầu tư lại kinh doanh trên tài sản của chúng ta và tỷ suất lợi nhuận do họ quyết định.
Tỷ suất lợi nhuận trên mỗi tài sản sẽ quyết định giá của tài sản, như vậy chúng ta lại để họ quyết định giá tài sản của chúng ta. Điều này rất khác với các loại tài sản khác, khi đầu tư chúng ta có thể bán ra khi giá cao, mua vào khi giá rẻ.
Về công cụ tài chính, tôi thấy khó chấp nhận khi chúng ta mua tài sản, nhưng giá trị tài sản lại do đối tác quyết định. Trong trường hợp lỗ, muốn bán condotel cũng khó, bởi người mua tương lai tính toán giá trị BĐS dựa trên tỷ suất sinh lời của chính BĐS đó. Điều này khiến nhà đầu tư thứ cấp bị mắc kẹt với condotel.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS VN:

Cam kết lợi nhuận vượt khả năng 

Trường hợp ở dự án Cocobay Đà Nẵng không phải trường hợp điển hình, mà chỉ là cá biệt trong một dự án có cam kết lợi nhuận quá cao, trong khi lựa chọn khu vực đầu tư quá lớn, không đủ sức “gánh”. Bản chất của việc thực hiện condotel không có gì sai, hình thức hoạt động, cách huy động vốn theo tôi là rất tốt trên thị trường BĐS.
Nhưng Cocobay định giá tỷ lệ hưởng lợi nhuận quá cao, tới 12%. Rõ ràng khách hàng mua một BĐS vừa được sở hữu nó, lại kỳ vọng tăng giá trong tương lai, rồi được cam kết trả lợi nhuận cao hàng năm gần gấp đôi lãi suất ngân hàng là không có cơ sở. 
Luật pháp không ai cấm vì đó là thỏa thuận dân sự, nhưng Cocobay đánh vào lòng tham và sự kém hiểu biết của nhà đầu tư. Nếu lợi nhuận cao vậy còn ai gửi tiết kiệm làm gì. Lợi nhuận cao, lãi suất cao kèm theo rủi ro phải lớn.
Nhưng đầu tư vào Cocobay vẫn còn may, tức nhà không mất, sản phẩm không mất, chỉ có lợi nhuận giảm đi. Hiện nay, theo đề xuất của chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng, các căn hộ condotel ở đây có thể chuyển sang chung cư, nhà ở hoặc có thể trả lại nhà để lấy lại tiền. Tôi cho rằng đây là những đề xuất phù hợp trong lúc này.
Tuy vậy, sau những sự vụ “vỡ trận” cam kết lợi nhuận như Cocobay Đà Nẵng và dấu hiệu hụt hơi của một số doanh nghiệp phát triển condotel thời gian qua, các nhà đầu tư cần thận trọng hơn. Lượng giao dịch thành công sẽ giảm.
Đây cũng là lúc Chính phủ cần thúc đẩy ban hành chính sách pháp lý condotel rõ ràng, hay có chính sách vĩ mô điều tiết hoạt động phát triển condotel, tạo niềm tin, động lực cho thị trường.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính-ngân hàng:

Ai mua lại condotel khi “vỡ trận”?

Condotel là loại hình không biết nên phân loại vào BĐS nghỉ dưỡng hay nhà ở. Chủ đầu tư ban đầu xây dựng hàng trăm căn hộ, rồi tìm cách bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ được sử dụng 10-15 ngày/năm.
Thời gian còn lại, họ giao căn hộ cho chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh và nhận được cam kết lợi nhuận từ 10-12%/năm. Như vậy, nói là nhà ở cũng đúng vì tôi có sở hữu căn hộ, được quyền đưa gia đình tới đó ở 10-15 ngày mỗi năm, thoải mái sử dụng căn hộ.
Nhưng khoảng thời gian còn lại là kinh doanh. Song pháp luật Việt Nam chưa định hình điều này, đây là rủi ro lớn cho tất cả những nhà đầu tư hiện tại và tương lai. Tôi được biết tại một số địa phương, một số nhà đầu tư thứ cấp đã được cấp sổ đỏ.
Như vậy họ được quyền sở hữu condotel không giới hạn thời gian. Tuy nhiên, nếu sau này pháp luật quy định đó là loại hình BĐS đầu tư kinh doanh, chỉ trao quyền sở hữu 50 năm, hoặc nhiều hơn là 70 năm, khi đó những nhà đầu tư thứ cấp lại rơi vào một rủi ro pháp lý lớn.
Nếu ngân hàng sử dụng condotel làm tài sản thế chấp cho vay, tới cuối cùng khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng phải thu hồi condotel đó, nhưng liệu có thu hồi được không? Về mặt pháp lý có thể làm được, nhưng sau đó bán cho ai?
Căn condotel đó không thể bán cho người dân được, bởi BĐS đó được quản lý bởi chủ đầu tư đầu tiên. Họ có chấp thuận cho người mới tới mua nhà, rồi biến đó thành căn nhà ở bình thương, trong khi tất cả quần thể xung quanh là khách sạn 5 sao?
Hoặc giả sử được thừa kế, nhưng con tôi không muốn kinh doanh condotel mà dọn nhà tới đó ở. Liệu chủ đầu tư có chấp nhận không? 

Các tin, bài viết khác