Bất động sản

Pháp lý condotel không theo kịp cuộc sống

(ĐTTCO)-Condotel (căn hộ khách sạn) cũng như shophouse (biệt thự nghỉ dưỡng), là loại hình bất động sản (BĐS) đa công năng. Đây là hình thái kinh tế chia sẻ trong BĐS, trong đó condotel đóng vai trò quan trọng. Vấn đề được đặt ra là khung pháp luật nào phù hợp với việc quản lý kinh tế chia sẻ trong lĩnh vực BĐS, trong đó có pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh BĐS và pháp luật nhà ở.

Một dự án condotel tại Nha Trang (Khánh Hòa). Ảnh: Dũng Minh

Một dự án condotel tại Nha Trang (Khánh Hòa). Ảnh: Dũng Minh

Phát triển gắn với rủi ro pháp lý
Trong giai đoạn 2014 - 2018, dạng BĐS condotel đã phát triển như vũ bão trong hoàn cảnh khung pháp lý chưa được xác định. Các nhà quản lý thuộc khu vực nhà nước, chủ đầu tư dự án condotel và khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp)  đều vẫn mang tư duy của kinh tế truyền thống để tiếp cận kinh tế chia sẻ.
Các cán bộ quản lý đều cho rằng, condotel tức là căn hộ đưa vào kinh doanh khách sạn hay khách sạn gồm toàn căn hộ. Luật Đất đai của Việt Nam có một quy định mang tính nguyên tắc, chỉ có đất ở mới được sử dụng lâu dài, còn các loại đất sản xuất, kinh doanh chỉ được sử dụng với thời hạn 50 năm, trường hợp đặc biệt cũng chỉ tới 70 năm.
Quan niệm “căn hộ khách sạn” chỉ phục vụ mục đích kinh doanh như trên thì thời hạn sử dụng đất  không được lâu dài. 
Trên thực tế, nhà đầu tư thứ cấp chỉ bỏ tiền vào đầu tư đất để phát triển condotel được sử dụng lâu dài, căn hộ họ mua phải là tài sản có quyền sở hữu lâu dài của họ. Vì vậy, các địa phương đều tìm cách giao đất ở để phát triển condotel, các chủ đầu tư dự án cũng đều thuyết minh rằng đất của dự án mình được sử dụng lâu dài theo nghĩa “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Khi ý kiến của các nhà quản lý rằng đất để phát triển condotel chỉ được sử dụng có thời hạn, thì các địa phương điều chỉnh lại quyết định của mình, các chủ đầu tư dự án xin điều chỉnh lại quy hoạch, còn các nhà đầu tư thứ cấp quyết định không đầu tư vào condotel nữa.
Các chủ đầu tư dự án condotel cũng vẫn tư duy theo kiểu kinh doanh khách sạn truyền thống,  không chuyển tư duy sang kinh doanh BĐS dựa trên kinh tế chia sẻ. Họ yêu cầu chủ sở hữu các căn hộ condotel trao căn hộ đó cho họ để họ kinh doanh như một khách sạn. Tất nhiên, chủ kinh doanh phải cam kết lợi nhuận cố định với các chủ sở hữu căn hộ.
Và trong cuộc cạnh tranh thu hút các nhà đầu tư thứ cấp, lúc đầu lợi nhuận cam kết là 8% giá trị căn hộ mỗi năm, sau đó nâng dần lên 9%, 10% và cao hơn nữa. Dự án Cocobay cam kết 12% và gần đây có dự án đã cam kết tới 15%. 
Ai cũng biết là kinh doanh lưu trú du lịch luôn phụ thuộc vào độ lấp đầy khách thuê. Giả sử căn hộ có giá trị 2 tỷ đồng, cam kết lợi nhuận 10% mỗi năm tương đương 200 triệu đồng; nếu như giá cho thuê căn hộ khoảng 1 triệu đồng mỗi ngày và chi phí dịch vụ vận hành khoảng một nửa, thì độ lấp đầy 100% cũng chỉ được lợi nhuận khoảng 180 triệu đồng mỗi năm, chưa được 200 triệu đồng theo cam kết 10%.
Mức lợi nhuận như cam kết hiện nay quả là rất khó thực hiện. Chỉ có những chủ đầu tư dự án có mối quan hệ quốc tế về liên kết kinh doanh du lịch mạnh mới có thể thực hiện được cam kết lợi nhuận cao như vậy.
Mặt khác, về mặt pháp lý triển khai các dự án condotel còn một khoảng trống đáng lo ngại nữa gắn với hình thức mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh BĐS 2014 cho phép thực hiện giao dịch các BĐS hình thành trong tương lai, nhưng chỉ bắt buộc phải có một ngân hàng bảo lãnh đối với BĐS nhà ở.
Các chủ đầu tư dự án condotel cũng sử dụng phương thức bán căn hộ condotel hình thành trong tương lai nhưng không có bảo lãnh của bất kỳ ngân hàng nào. Như vậy, ngoài rủi ro pháp lý về thời hạn sử dụng đất đã nói ở trên, rủi ro pháp lý về bảo lãnh đầu tư đối với các nhà đầu tư thứ cấp vẫn đang tồn tại.
Báo hiệu khủng hoảng condotel       
 Cuộc sống có sức sống riêng và không phải chờ đợi pháp luật. Người xây dựng pháp luật cần có tầm nhìn dài hạn để định hướng cuộc sống, pháp luật không thể cứ chạy theo cuộc sống.
Khoảng 2 năm trước đây, khá nhiều phóng viên các báo phỏng vấn tôi với câu hỏi: “Tình trạng các chủ đầu tư dự án condotel cam kết lợi nhuận khá cao mà thực tế cho thấy khó có thể thực hiện được, vậy nếu không thực hiện được cam kết thì điều gì sẽ xảy ra?”. Tôi trả lời rằng: “Đây là một mối quan hệ dân sự mang tính thương mại, khi có tranh chấp xảy ra thì mọi việc sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật thương mại căn cứ vào hợp đồng đã ký kết. Tòa án dân sự hay trọng tài thương mại có trách nhiệm giải quyết cũng phải được ghi rõ trong hợp đồng”. 
Thế nhưng, các nhà đầu tư thứ cấp thường ít chuyên nghiệp nên không  quan tâm tới mọi khía cạnh của hợp đồng, cũng không muốn thuê luật sư trợ giúp. Về pháp lý, họ thường ở bên yếu thế làm cho câu chuyện này phức tạp hơn. Như vậy phương thức khai thác cũng dễ làm cho condotel rơi vào bế tắc, thậm chí là khủng hoảng.   
Không ngờ rằng ngày báo hiệu khủng hoảng condotel đã đến nhanh hơn, không phải đến từ một dự án thiếu năng lực tài chính mà đến từ một dự án tham vọng lớn - dự án Cocobay. Vài năm trước, mọi người đều thấy Cocobay được quảng cáo như một điểm đến vui chơi chất lượng rất cao, hàng đầu khu vực Đông Nam Á, thậm chí hàng đầu thế giới. Đại danh thủ bóng đá thế giới Ronaldo cũng quảng cáo cho dự án đầy tham vọng này.
Đầu năm 2019, Cocobay đã xin phép điều chỉnh quy hoạch, chủ yếu là giảm đáng kể dạng thức condotel, chuyển hầu hết sang chung cư, khách sạn và nhà phố. UBND TP Đà Nẵng đã đồng ý phê duyệt điều chỉnh quy hoạch như vậy.
Điều này cho thấy khi không tư duy đúng bản chất của kinh tế chia sẻ buộc phải chuyển các BĐS dựa theo hình thái kinh tế chia sẻ về các BĐS theo đúng tư duy truyền thống. Đến cuối 2019, Cocobay tuyên bố đơn phương này cũng là một sự kiện mang tính tất yếu. 
Việc điều chỉnh quy hoạch của dự án Cocobay là bắt buộc và tuyên bố không trả được lợi nhuận cũng là bắt buộc. Nguyên nhân sâu xa là các nhà đầu tư thứ cấp đã rời bỏ hình thái condotel. Nguyên nhân sâu xa hơn nữa là khung pháp luật hiện hành được đề xuất sửa đổi chút ít vẫn dựa trên tư duy của kinh tế truyền thống, không phù hợp với kinh tế chia sẻ.
Nói cách khác, sự chậm đổi mới tư duy của cả khu vực quản lý lẫn khu vực thị trường vô tình đã làm mất đi cơ hội phát triển của hình thái condotel. Sự việc tai hại hơn là đã gây khó khăn cho việc thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước đưa kinh tế du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.  

Khung pháp luật nào phù hợp?
BĐS condotel có sức sống khá mạnh, vì đáp ứng được nhu cầu du lịch của người có thu nhập trung bình trong nước cũng như nước ngoài. Giá thuê một căn hộ condotel thường rẻ hơn giá thuê phòng đơn ở khách sạn hạng sang. Không gian sống tại căn hộ condotel khá giống với với không gian sống tại nhà, phù hợp với du lịch hộ gia đình hoặc nhóm hộ gia đình.
Các nhà đầu tư dự án cho rằng condotel là hình thức đầu tư rất có lợi, hệ số sử dụng đất rất cao, dễ hút khách thuê phòng, nhất là các đoàn khách đông người. 
Du lịch Việt Nam đã có bước tăng trưởng khá mạnh trong những năm qua, khoảng từ 20-30%. Nhìn lại có thể thấy, đây mới chỉ là những bước phát triển đầu tiên, hút được những khách du lịch mang tính thăm viếng cảnh đẹp, đất nước, con người nơi mà họ chưa từng đến. Bước phát triển tiếp theo phải là phát triển du lịch trải nghiệm về thiên nhiên, văn hóa, phong tục, tập quán, nhân văn...
Các BĐS đa công năng vận hành trong kinh tế chia sẻ rất phù hợp với mục tiêu của du lịch trải nghiệm. Một căn hộ có 2 phòng, một phòng để ở và một phòng cho khách du lịch thuê sẽ đáp ứng được yêu cầu của du lịch trải nghiệm dưới dạng homestay. 
Lúc này, để phát triển du lịch trải nghiệm cần làm mất đi ranh giới giữa nhà ở để chủ nhà ở và nhà ở làm văn phòng, làm cửa hàng hay cho thuê lưu trú hoặc dài hạn. Nhà ở tại các đô thị Việt Nam vẫn đang được sử dụng đa công năng như vậy.
Để đạt được sự phát triển du lịch, cần cho phép chủ đầu tư được lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn tùy theo phương án kinh doanh. Nói cách khác, đất đai cho một dự án phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng có thể được sử dụng lâu dài hoặc có thời hạn tùy theo sự lựa chọn của chủ đầu tư.
Cuộc sống có sức sống riêng và không phải chờ đợi pháp luật. Người xây dựng pháp luật cần có tầm nhìn dài hạn để định hướng cuộc sống, pháp luật không thể cứ chạy theo cuộc sống. Câu chuyện condotel vừa qua cho thấy pháp luật đã không theo kịp cuộc sống. Không chỉ thế, sự chậm chạp về tư duy đang làm cho cuộc sống lao đao, đình đốn.

GS. ĐẶNG HÙNG VÕ

Các tin, bài viết khác