Bất động sản

Rủi ro khi Luật Đất đai chậm sửa đổi

(ĐTTCO)-Trao đổi với ĐTTC, GS. ĐẶNG HÙNG VÕ, cho rằng việc hoãn đưa Luật Đất đai sửa đổi vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2020 của Quốc hội, sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản (BĐS) trong trung hạn, khi các dự án buộc phải nằm chờ, dẫn đến nguồn cung bị hạn chế, tính rủi ro của thị trường cũng cao hơn.

Rủi ro khi Luật Đất đai chậm sửa đổi

PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, việc hoãn này sẽ có tác động như thế nào đến kinh tế - xã hội?
GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Tôi đã từng nhiều lần nói về bất cập trong Luật Đất đai 2013 (sửa đổi), do đó cần phải điều chỉnh càng sớm càng tốt. Nhưng không hiểu tại sao Luật Đất đai 2013 đến nay vẫn chưa được sửa.
Luật Đất đai là một trong những điều kiện phát triển kinh tế, nếu không sửa càng dẫn đến những bất ổn không cần thiết. Hiện nay Luật Đất đai đã có xung đột rất lớn với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Lâm nghiệp...
Chính sự bất cập, xung đột giữa Luật Đất đai và các luật khác là một trong những nguyên nhân chính giảm cung của thị trường BĐS. Hệ quả thiếu cung dẫn đến sốt giá, đầu cơ và làm méo mó thị trường BĐS.
Đối với tình hình kinh tế - xã hội nói chung, có thể thấy nguồn gốc cơ bản của tình trạng khiếu nại hành chính, khiếu kiện tại tòa án đối với các quyết định hoặc hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai, là từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Lợi ích công cộng được xác định khá rõ trong Luật Đất đai 2013, đó là các dự án phát triển hạ tầng sử dụng chung. Rất tiếc khái niệm “lợi ích quốc gia” lại không được định nghĩa trong Luật Đất đai 2013, vì vậy mỗi người hiểu một khác. 
- Theo ông, Luật Đất đai 2013 sửa đổi nên tập trung vào những nội dung nào?
Viễn cảnh trong 3 năm tới rất rủi ro đối với thị trường BĐS, nên sửa những bất cập của Luật Đất đai 2013 rất cấp bách, không thể chậm trễ.
- Việc đầu tiên là rà soát những nội dung của Luật Đất đai 2013 không phù hợp với Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đầu tư 2014, Luật Đầu tư công 2014, Luật Lâm nghiệp 2017, Luật Quy hoạch 2017, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017, nhằm đảm bảo tính phù hợp của toàn bộ hệ thống pháp luật. Việc sửa đổi pháp luật để giảm khiếu nại, khiếu kiện phải đảm bảo 2 điều kiện: quy định của pháp luật phải rõ ràng, cụ thể và đơn nghĩa; không gây bất công bằng trong thụ hưởng lợi ích từ đầu tư trên đất. 
Bên cạnh đó, cơ chế chuyển dịch đất đai bao gồm cơ chế bắt buộc dựa trên quy trình Nhà nước thu hồi đất, cơ chế tự nguyện dựa trên chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường… có nhiều nội dung không rõ ràng, thiếu minh bạch, khó triển khai. Thí dụ, đất đai để chỉnh trang đô thị thuộc phạm vi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 62, nhưng thế nào là chỉnh trang đô thị lại không rõ.
Đáng lưu ý, hệ thống tài chính đất đai gồm giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất đã có những đổi mới nhất định trong Luật Đất đai 2013, nhưng vẫn chưa phù hợp với các quy luật thị trường. Nhà nước bị thiệt, người đang sử dụng đất bị thiệt. Lợi ích nhóm vẫn có nhiều kẽ hở để chen chân vào.
Hay như theo Luật Đất đai 2003, các dự án sau 12 tháng không đưa đất vào sử dụng, hoặc sau 24 tháng sử dụng đất không đúng tiến độ, được gọi là “treo” và cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, trả lại những giá trị đã đầu tư trên đất cho chủ đầu tư dự án. Đến Luật Đất đai 2013, các dự án treo được gia hạn thêm 24 tháng, nếu sau 24 tháng đã gia hạn vẫn bị treo, Nhà nước thu hồi cả đất và các tài sản đã đầu tư trên đất.
Tuy nhiên, quy định thu hồi tất cả tài sản đã đầu tư trên đất có biểu hiện vi phạm Hiến pháp 2013. Bởi lẽ, các tài sản này được hình thành đúng pháp luật đầu tư, Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ tài sản của nhà đầu tư, không thể quốc hữu hóa trong trường hợp này. Đấy là chưa kể quy định này cũng không đồng bộ với Luật Đầu tư 2014. 
Thực tế hiện nay, đất giao cho một dự án có thể gồm nhiều loại đang có hiện trạng sử dụng khác nhau. Việc giải quyết đất đai cho 1 dự án đầu tư mà đất đai có nguồn gốc từ nhiều nguồn khác nhau đang gặp trở ngại lớn. Mặt khác, thị trường BĐS đang nạp thêm nhiều loại hàng hóa được sử dụng đa công năng, như condotel, officetel, shophouse... trong khi Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các BĐS đa công năng như vậy. 
- Ông đánh giá thị trường BĐS trong những năm tới sẽ ra sao, trong bối cảnh Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi?
- Tôi cho rằng quyết định hoãn sửa đổi Luật Đất đai 2013 lần này chưa hợp lý vì còn quá nhiều vướng mắc, trở thành rào cản đối với việc duyệt các dự án đầu tư BĐS hiện nay rất lớn. Bất cập lớn nhất hiện nay là kiểu áp dụng phương pháp định giá đất, cách tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… là những vấn đề đang gây bức xúc xã hội rất lớn. 
Theo kế hoạch, năm 2020 sẽ không sửa đổi Luật Đất đai mà phải đợi sau Đại hội 13 của Đảng mới sửa. Như vậy, phải đến năm 2021 mới bắt đầu tính đến việc sửa lại Luật Đất đai 2013, và nếu theo như lịch trình phải cuối năm 2022 Quốc hội mới thông qua được.
Nhìn vào đó, có thể thấy ít nhất phải 3 năm Luật Đất đai sửa đổi 2013 mới có thể được xem xét thông qua, trong khi đó ách tắc của việc phê duyệt các dự án BĐS hiện nay vẫn phải nằm chờ. 
Các số liệu khảo sát thị trường gần đây cho thấy, thị trường BĐS hiện giảm đến 80%, thậm chí có địa phương không phê duyệt dự án nào, như Nha Trang (Khánh Hòa). Điều này sẽ dẫn đến hệ quả hết sức nguy hiểm là hàng hóa BĐS sẽ khan hiếm trong vòng 3 năm tới và giá BĐS sẽ lên cao, đầu cơ sẽ có cơ hội phát triển và bong bóng BĐS dần dần tích tụ.
Ngoài ra, còn mối nguy hiểm nữa, là liệu ai có thể chắc chắn rằng không có khủng hoảng tài chính thời gian 3 năm đó? Cá nhân tôi cho rằng nếu khủng hoảng tài chính xảy ra, cộng với bong bóng BĐS tích tụ, sẽ là 2 quả bom tàn phá nền kinh tế. 
- Xin cảm ơn ông.

Lưu Thủy (thực hiện)

Các tin, bài viết khác