Bất động sản

Sòng phẳng chuyển tiếp dự án BT

(ĐTTCO)-Quốc hội vừa thông qua Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (Luật PPP). Luật PPP xác định các dự án thực hiện theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật PPP và quyết định dừng các dự án BT (mới) kể từ ngày 15-8-2020; có cơ chế chuyển tiếp để xử lý các dự án BT đang triển khai hoặc đang thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư. 

Đường Phạm Văn Đồng là dự án BT thành công của TPHCM.

Đường Phạm Văn Đồng là dự án BT thành công của TPHCM.

Dự án đã trao, đất chưa giao
Một doanh nghiệp (DN) thực hiện dự án BT “đổi đất lấy hạ tầng” cho biết: Dự án triển khai từ năm 2013, giá trị công trình hạ tầng được xác định tổng mức đầu tư 300 tỷ đồng, địa phương phải trả cho DN khu đất có diện tích 60ha được xác định giá trị vào thời điểm đó cũng 300 tỷ đồng.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, tức sau 7 năm triển khai, DN đã hoàn thành công trình, trong khi khu đất tỉnh này “trả” cho DN vẫn chưa bồi thường xong nên không thể giao cho DN. Có nghĩa, phần đất này không phải đất sạch của Nhà nước, mà là đất của dân chưa được đền bù, Nhà nước chỉ lập dự án.
“Sau 6-7 năm hạ tầng DN đã làm xong nên giá đất tăng, kiểm toán tính lại khu đất nói trên có giá hơn 1.000 tỷ đồng, rồi nói Nhà nước suýt mất 700-800 tỷ đồng. Nói như vậy là chưa chính xác và không công bằng. Vì đường chúng tôi đã làm xong từ nhiều năm nay, trong khi đất tỉnh không giao được do vướng đền bù chưa xong, thời gian kéo dài nên giá đất tăng theo, DN chưa thu được đồng nào.
Chúng tôi yêu cầu nếu không có đất giao tỉnh trả lại 300 tỷ đồng đã đầu tư làm đường, nhưng cũng không được giải quyết” - lãnh đạo DN chia sẻ và  bày tỏ quan điểm không nên dùng quỹ đất sạch của Nhà nước để làm BT, mà phải tạo quỹ đất mới nhằm thúc đẩy kinh tế- xã hội cho khu vực nào đó phát triển. 

Phải công bằng, không thể cào bằng
Hàng loạt dự án BT tại các địa phương thời gian qua đình trệ vì thiếu quy định rõ ràng, DN ách tắc trong triển khai, nếu không tháo gỡ sẽ ảnh hưởng tới tăng trưởng. Theo ông La Văn Thịnh, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), khi nhà đầu tư xây dựng công trình BT, các khu đất thường là bờ ven bãi sú hoang vu.
Sau khi được đầu tư, thậm chí chỉ là thông tin quy hoạch, lập tức giá đất tăng lên. Trường hợp này, nếu xử lý không khéo sẽ gây tổn hại cho nhà đầu tư (NĐT). Song nếu không xem xét cụ thể sẽ gây thất thoát cho Nhà nước nếu phải thanh toán dự án BT. Trong trường hợp này, phải xử lý hài hòa quyền và lợi ích của Nhà nước, nhưng không được làm triệt tiêu động lực NĐT. 
Theo các chuyên gia, giám sát chặt chẽ để không thất thoát tài sản, ngân sách nhà nước, nhưng cũng phải công bằng sòng phẳng với NĐT. Bởi tại nhiều dự án, DN không được tính lãi suất phát sinh, không tính trượt giá khi dự án kéo dài.
Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho NĐT khi thực hiện dự án, công trình theo hình thức BT sẽ khắc phục triệt để các sai phạm trong việc sử dụng đất công để đổi lấy hạ tầng trước đây.
Thời điểm trước khi Nghị định 69 ra đời, một trong những vấn đề nan giải nhất đối với các cơ quan quản lý nhà nước, là giải quyết để NĐT, DN hoàn thành các công trình hạ tầng theo đúng mục tiêu, nhưng cũng phải quy định chặt chẽ để tránh thất thoát cho Nhà nước. 
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho biết trên thực tế từng xuất hiện tình trạng giá trị công trình BT và quỹ đất được giao chưa ngang giá. Nhiều NĐT hứa xây cầu đổi đất, nhưng không xây cầu, mà lấy đất để kinh doanh.
Nghị định 69 quy định rất rõ việc sử dụng đất, NĐT khó đưa đất ra thị trường kinh doanh. NĐT phải có phương án tài chính và kế hoạch đầu tư rõ ràng mới được lựa chọn.
Vì vậy cần xem xét có tình có lý từng trường hợp cụ thể, quan tâm thấu đáo những NĐT đã làm công trình cho Nhà nước xong nhưng chưa được giao đất. Vừa qua, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã chỉ đạo các bộ ngành liên quan thực hiện nghiêm Nghị định 69, giải quyết những tồn tại nhằm tháo gỡ các dự án BT đang triển khai. 

Không nên triệt tiêu BT
 Nếu không có cái nhìn khách quan, đầy đủ đối với loại hình BT sẽ triệt tiêu nguồn lực từ DN và NĐT.
Thời gian qua, trong bối cảnh nguồn vốn ngân sách hạn chế, hình thức BT là phù hợp, tạo được nguồn lực xã hội hóa rất lớn góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế cho nhiều địa phương và cả nước.
Đây là những mặt tích cực của các dự án BT không thể phủ nhận. Nhiều chuyên gia nhận định tại các dự án sử dụng vốn ngân sách dù có các quy trình giám sát, thẩm định nghiêm ngặt, song thực tế tiến độ thường rất chậm, chất lượng công trình kém và đặc biệt là đội vốn, chi phí lên rất nhiều lần. Trong khi đó, những vấn đề này rất hạn chế tại các dự án BT. 
Một trong những dự án BT góp phần tạo nên bộ mặt đô thị cho TPHCM khang trang hơn, góp phần giải quyết ùn tắc giao thông của TP, là tuyến đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài (nay là đường Phạm Văn Đồng). Đây là tuyến đường kết nối từ sân bay Tân Sơn Nhất qua địa bàn các quận Tân Bình, Gò Vấp, Bình Thạnh, Thủ Đức với tỉnh Bình Dương, Đồng Nai. Tuyến đường có tổng vốn đầu tư 340 triệu USD, do Tập đoàn GS Hàn Quốc làm chủ đầu tư, khởi công tháng 6-2008.
Tại nhiều tỉnh thành khác, hàng loạt dự án BT cũng được DN triển khai góp phần phát triển kinh tế- xã hội của địa phương đó. Thực tế cho thấy, những khu vực, địa bàn khó khăn sau khi có dự án BT, đã thu hút nguồn lực đầu tư rất lớn, hạ tầng giao thông được kết nối đi lại thuận lợi. 
Dù vậy bên cạnh những mặt tích cực, hình thức đầu tư xây dựng BT cũng xảy ra không ít tiêu cực. Thực tế này đòi hỏi phải sớm khắc phục những bất cập từ chính sách pháp luật về BT, cũng như loại bỏ các DN làm ăn không đàng hoàng, tạo sự minh bạch, cạnh tranh sòng phẳng cho NĐT chân chính.
BT là loại hình hợp tác theo hình thức đối tác công tư, xét đúng bản chất đây là quan hệ hợp đồng, bình đẳng, sòng phẳng giữa DN và Nhà nước. Song trên thực tế và có lẽ theo thông lệ, các cơ quan thẩm quyền luôn sử dụng, áp đặt mệnh lệnh hành chính công quyền, làm tổn hại và ảnh hưởng đến quan hệ đối tác công tư.

Đỗ Trà Giang

Các tin, bài viết khác