Trong bối cảnh đó, UBND TPHCM vừa thông qua Đề án Phát triển thị trường BĐS TPHCM giai đoạn 2016-2020, định hướng 2025 và tầm nhìn 2030, đưa ra nhiều tiềm năng lẫn thách thức cho thị trường này.
Thu hút nhiều nguồn lực
Trong năm 2017, thị trường BĐS TPHCM và cả nước tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại với mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016. Phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền đã đáp ứng được nhu cầu thực của người dân, hiện được coi là chủ đạo chiếm 74% thị phần, có tính thanh khoản cao và phát triển bền vững, nhưng vẫn trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu. Phân khúc văn phòng cho thuê phát triển tốt, tỷ lệ cho thuê hơn 90%.
Các phân khúc BĐS công nghiệp, thương mại, du lịch nghỉ dưỡng cũng tăng trưởng tốt. Số lượng kiều hối chuyển về TP đạt 5,2 tỷ USD (chiếm 50% lượng kiều hối cả nước), tăng 4,5% so với năm 2016 và khoảng 22% đã được đầu tư vào thị trường BĐS.
Đối với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đạt gần 36 tỷ USD, tăng 1,67 lần so với năm 2016. Tỷ lệ giải ngân vốn FDI đạt 17,5 tỷ USD, cao nhất trong 10 năm qua. Trong đó, nguồn vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS chiếm khoảng 8,5% tổng nguồn vốn FDI, đứng thứ 3 trong toàn quốc và đứng thứ 2 tại TPHCM.
| Thời gian qua xuất hiện tình trạng quy hoạch chạy theo dự án. Nguyên nhân chủ yếu do sức ép của mục tiêu tăng trưởng, các nhà đầu tư đề xuất điều chỉnh quy hoạch (chuyển chức năng khác thành chức năng nhà ở, tăng tầng cao, hệ số sử dụng đất), đã tác động xấu đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch được duyệt, gây khó khăn cho công tác quản lý quy hoạch. |
Thông qua việc hợp tác với DN nước ngoài, nhiều dự án BĐS đã được quy hoạch, thiết kế với phong cách kiến trúc đa dạng, đáp ứng được nhu cầu và thị hiếu người tiêu dùng.
Năm 2018, Ngân hàng Nhà nước đẩy mạnh tái cấu trúc các tổ chức tín dụng, xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42 của Quốc hội, cũng sẽ tạo điều kiện tái khởi động các dự án BĐS “trùm mền” đang là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu, góp phần tạo thêm nhiều hàng hóa cho thị trường mua bán sáp nhập (M&A).
2018 cũng là năm đầu tiên thực hiện Nghị quyết 54 của Quốc hội về thí điểm cơ chế chính sách đặc thù phát triển TPHCM, tạo điều kiện cho TP chủ động xây dựng, phát triển. Nhằm cụ thể hóa Nghị quyết 54 của Quốc hội, UBND TP đã đưa ra 21 chương trình hành động cụ thể, như thực hiện ủy quyền và phân cấp mạnh tạo điều kiện cho quận, huyện.
Trong đó có Chương trình thực hiện các dự án cải tạo, di dời nhà ven và trên kênh rạch; chương trình xây dựng lại các chung cư cũ hư hỏng nặng trên địa bàn gắn với chỉnh trang đô thị; hình thành khu đô thị sáng tạo phía Đông TP bao gồm quận 2, quận 9, quận Thủ Đức với Đại học Quốc gia TPHCM.
Khách hàng tham quan nhà mẫu dự án Richmond City của Hưng Thịnh Land. Ảnh: M.TUẤN Gỡ rào cản, nâng tầm DN
Mặc dù đánh giá thị trường BĐS TPHCM có nhiều tiềm năng, nhưng theo ông Nguyễn Văn Danh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, thị trường vẫn còn rất nhiều hạn chế, khó khăn từ những nguyên nhân chủ quan và khách quan.
Cụ thể, hệ thống pháp lý phức tạp, thường xuyên thay đổi các hệ thống quy phạm pháp luật liên quan đến BĐS, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS… chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn, chậm sửa đổi. Công tác quản lý và chia sẻ dữ liệu thị trường chưa đáp ứng nhu cầu; công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị liên quan đến thị trường BĐS thiếu đồng bộ, chưa phù hợp thực tế…
Thực tế hiện nay quá trình phát triển đô thị ở Việt Nam gặp trục trặc trong vấn đề quy hoạch và thực thi quy hoạch. Cụ thể, việc dự báo dân số khác xa thực tế, đã làm các quy hoạch sớm trở nên lạc hậu. Việc hoạch định các mức vốn đầu tư phi thực tế, thiếu những đánh giá phương án sử dụng đất hoặc hạ tầng giao thông, thiếu vắng sự tham gia thực chất của người dân.
Vẫn còn nhiều DN BĐS chưa đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết; thiếu chữ tín chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà; chưa coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng…
Theo các chuyên gia, để phát huy lợi thế cạnh tranh của thị trường BĐS, TP cần phải duy trì những nhân tố cụ thể. Về quỹ đất, có đủ nguồn cung cho phát triển và đáp ứng được nhu cầu. Đối với vấn đề tài chính, người mua nhà đòi hỏi cần có một khoản tiền mặt để thanh toán cùng với tài sản cầm cố để vay dài hạn khoảng 70-80% theo giá trị.
Về phía ngân hàng, tiếp tục cho vay thế chấp lâu dài đối với người mua nhà, và cần tăng cường vốn vay xây dựng cho nhà thầu và các nhà phát triển. Cho phép chủ nợ ban đầu bán khoản nợ cầm cố để tái cấp vốn cho khoản vay mới. Bên cạnh đó, sự đảm bảo từ phía Chính phủ cho thị trường cho vay thế chấp nhà ở, tạo điều kiện cho thị trường thế chấp thứ cấp phát triển.
Các quy định, quy trình phê duyệt quy hoạch cần đảm bảo việc rà soát chung 5 năm một lần, quy hoạch cụ thể để phê duyệt chi tiết xây dựng.
Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đã đưa ra nhiều đề xuất cũng như khuyến nghị đối với DN BĐS và các cơ quan chức năng của TP. Theo đó, các DN cần chuẩn bị tốt quỹ đất, dự án đầu tư phát triển; chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án; tính minh bạch trong quản trị DN... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay, và chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào BĐS dự kiến áp dụng kể từ ngày 1-1-2019 theo lộ trình của Thông tư 19/2017/TT-NHNN. HoREA cũng kiến nghị UBND TP tiếp tục chỉ đạo cải cách mạnh mẽ, hiệu quả hơn thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, quy hoạch, đầu tư, giải phóng mặt bằng, thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp ngân sách; hỗ trợ và tạo điều kiện cho chủ đầu tư sớm triển khai thực hiện dự án.
Chính quyền TP cũng cần sớm ban hành cơ chế xã hội hóa đầu tư theo hình thức hợp đồng BT, tạo điều kiện cho DN tham gia thực hiện các dự án xây dựng hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông, chỉnh trang nhà ven và trên kênh rạch, xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng...
Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng TPHCM, cho biết với tốc độ phát triển hiện tại, mỗi năm TP cần xây dựng khoảng 80.000 căn nhà để đảm bảo diện tích bình quân cho người dân. Để thực hiện mục tiêu này, Sở Xây dựng sẽ tập trung phát triển nhà ở xã hội để phục tái định cư cho các dự án chỉnh trang và phát triển đô thị, chương trình di dời nhà ở trên và ven kênh rạch và các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn TP.
Định kỳ, Sở Xây dựng sẽ điều tra nhu cầu trong từng giai đoạn 5 năm nhằm nắm bắt nhu cầu về nhà ở của người dân để xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp trong từng thời kỳ.
