Thị trường địa ốc chờ điều chỉnh chính sách

(ĐTTCO) - Sau thời gian phát triển quá nóng, thị trường bất động sản (BĐS) đang có sự chững lại để “nghe ngóng” những điều chỉnh từ các cơ quan quản lý nhà nước. Điều đó cho thấy sự nhạy cảm đối với chính sách của thị trường này. Một hành lang pháp lý đầy đủ, ổn định hơn, là yêu cầu cấp bách để thị trường BĐS có sự phát triển lành mạnh, bền vững.
Giải pháp căn cơ vẫn là Bộ Xây dựng cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS để khai thông thị trường này.
Giải pháp căn cơ vẫn là Bộ Xây dựng cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS để khai thông thị trường này.
Nhiều bất cập do chính sách
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, trong nửa đầu năm 2022, thị trường BĐS đã có sự thích ứng với tình hình dịch bệnh và có dấu hiệu phục hồi. Tổng lượng giao dịch BĐS cao hơn so với cùng kỳ năm 2021, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết phân khúc đều ở mức cao và hầu như không phát sinh lượng tồn đọng mới.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), thị trường BĐS chưa có sự phát triển bền vững và đang bộc lộ nhiều hạn chế.
Một trong những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng này là sự bất cập, thiếu thống nhất của hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS; đặc biệt là các quy định về hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất, xác định giá đất, chế độ sử dụng đất; quy định đối với các loại hình BĐS mới, hỗn hợp, đa chức năng, quy trình, thủ tục triển khai các dự án BĐS… 
Những bất cập về cơ chế chính sách đã khiến nguồn cung BĐS sụt giảm. Cụ thể, nguồn cung nhà ở thương mại (NoTM) trong năm 2021 chỉ đạt khoảng 60% so với năm 2020. Riêng trong quý I-2022, số lượng dự án nhà ở thương mại (NoTM) chỉ bằng khoảng 54% so với cùng kỳ 2021. Nguồn cung nhà ở xã hội (NoXH), nhà ở công nhân còn khó khăn hơn.
Hiện cả nước đang triển khai 339 dự án NoXH, nhà ở công nhân, nhưng tốc độ triển khai rất chậm, mới chỉ khởi động lại thời gian gần đây sau khi gói hỗ trợ tín dụng theo Nghị quyết 11 của Chính phủ được công bố. Hệ lụy, giá nhà ở, đất ở liên tục tăng, cao hơn so với thu nhập của người dân, khiến người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. 
Những bất cập của thị trường BĐS trong thời gian qua đã được mổ xẻ trên nhiều diễn đàn, làm nóng nghị trường Kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa 15. Rất nhiều câu hỏi được đặt ra đối với Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước (NHNN), truy vấn về trách nhiệm trong việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS, nhất là việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; xây dựng chính sách thuế đối với hoạt động giao dịch để tránh thất thu trong giao dịch BĐS; siết chặt tín dụng với BĐS để ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, bong bóng. 
Tuy nhiên, theo các chuyên gia BĐS, việc kiểm soát thị trường là cần thiết nhưng vẫn cần tạo điều kiện để thị trường phát triển.
Đó là lý do ý kiến của ông Lê Thanh Vân (đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau) nhận được nhiều sự đồng tình: “Thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, nếu siết chặt tín dụng đối với BĐS có thể dẫn đến hệ lụy thị trường sẽ đình trệ và người nghèo, nhất là người nghèo ở đô thị khó có thể mua được nhà giá rẻ. Hơn nữa, chính sách này có thể ảnh hưởng đến những doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc, đúng pháp luật, tác động tiêu cực đến thị trường”. 

Siết chặt nhưng không “làm khó”
Với quan điểm tăng cường công tác quản lý nhưng vẫn phải đảm bảo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển bền vững, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng, cho biết việc kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu BĐS là cần thiết. Các cơ quan chức năng sẽ kiểm tra lại việc cho vay trong thời gian vừa qua có đảm bảo các tiêu chuẩn, điều kiện, quy định. Nếu không đúng cần sửa để làm cho đúng, nếu đã làm đúng cần tiếp tục, không phải siết chặt trong lĩnh vực này.
Sắp tới, những dự án, chương trình có hiệu quả sẽ được các NH, các tổ chức tín dụng tiếp tục cho vay để cung cấp vốn, đảm bảo cho hoạt động và đóng góp cho phát triển của nền kinh tế. Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cũng cho biết NHNN đã có những quy định và chỉ đạo các tổ chức tín dụng thường xuyên đánh giá lại các khoản vay có tài sản đảm bảo để nhận diện những rủi ro và xử lý kịp thời. 
Về vấn đề hạn chế đầu cơ, lũng đoạn thị trường, chống thất thu trong giao dịch BĐS, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, Tổng cục Thuế đã chỉ đạo các cục thuế của địa phương và có văn bản đến chủ tịch và bí thư của các tỉnh về vấn đề này.
Theo đó, Tổng cục Thuế đã có hướng dẫn kê khai giá giao dịch, nếu kê khai thấp tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh. Bộ trưởng cũng cho biết trong 4 tháng đầu năm, thuế chuyển nhượng BĐS đã thu được 16.200 tỷ đồng, tăng so với cùng kỳ năm ngoái là 6.600 tỷ đồng. Đặc biệt, tại TPHCM có trường hợp sau khi được vận động, tuyên truyền, giải thích, kê khai lại từ 500 triệu đồng lên 10 tỷ đồng. 
Những giải pháp Bộ Tài chính, NHNN đưa ra được cho đã giải tỏa được nhiều băn khoăn lo lắng của các doanh nghiệp BĐS. Tuy nhiên, để thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, giải pháp căn cơ vẫn là Bộ Xây dựng cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS. 
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục đầu tư đất đai, quy hoạch xây dựng để thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường, nhất là với loại hình NoXH, nhà ở cho công nhân.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng sẽ kiểm soát cơ cấu lại tín dụng BĐS, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro. Các doanh nghiệp có năng lực, có dự án tốt, đáp ứng các điều kiện sẽ được tiếp cận nguồn tín dụng, các dự án NoTM, NoXH, nhà ở cho công nhân sẽ được ưu tiên cho vay.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định, sắp tới, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu riêng lẻ sẽ được kiểm soát chặt chẽ nhưng không làm cản trở việc huy động vốn cho các doanh nghiệp có năng lực hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp đề xuất các quy định về thuế đối với việc sử dụng, giao dịch BĐS để hạn chế tình trạng đầu cơ, đồng thời nghiên cứu sửa đổi các quy định liên quan về đấu giá quyền sử dụng đất để xác định giá đất, đảm bảo thống nhất, phù hợp với thực tế địa phương. 
 Vấn đề cấp bách hiện nay là việc sửa đổi, điều chỉnh chính sách cần được làm sớm, đồng bộ để điều chỉnh thị trường BĐS theo hướng tích cực nhất.

Các tin khác